Dispositif PINEL : applications
Le dispositif PINEL vient compléter le dispositif Duflot qui n'avait pas atteint son objectif. L' investissement locatif depuis fin août 2014 connait un succès qui dépasse le budget promis par le gouvernement.
Rappelons que l'investisseur doit connaître le mécanisme du dispositif PINEL et doit s'y conformer, faute de quoi, les déductions fiscales ne seront pas permises.
Les critères à respecter pour la location du logement
L'investissement locatif Pinel implique un certains nombre de critères à suivre. Les investissement réalisés de construction ou achat neuf ou VEFA doivent être loués dans un délai respecté de 30 mois après signature de l'acte authentique, ou encore suivant la date d'obtention du permis de construire, ou enfin la date d'achèvement des travaux du VEFA. Article 46 AZA du code général des impôts.
Les zones Pinel reprennent peu ou prou les zones PTZ, à ceci près que les zones C sont exclues. Quant à la zone B2 celle ci sera réservée aux communes qui sont agréer pour construire réhabiliter dans des zones tendues. Donc il faut citer A, ABis,B1 , La condition du prix au mètre carré restreint les acquisitions ou le prix moyen atteint ou dépasse 5.500€ le mètre carré.
Quand il y a travaux, la réglementation thermique, les normes de performances thermiques techniques énergétiques doivent BBC ou RT 2012. L'investissement locatif maximum ne dépassera pas 300.000€ et cela compris en une ou deux acquisitions maximum dans l'année.
Pinel : conditions de location du logement neuf
Tout d'abord un engagement signé du propriétaire sur formulaire de l'administration fiscale doit valider l'investissement locatif neuf. La durée de l'engagement devra se situer à 6 Ans pour un premier palier. Ensuite la location pourra être poursuivie jusqu'à 9 ans, et même prorogée de 3 ans supplémentaires.
Le locataire doit satisfaire aux régles imposées par la loi PINEL. En effet, le dispositif Pinel est réservé aux ménages modestes. Par conséquent un plafond de ressources est fixé en fonction du couple et des enfants à charge. La zone modulera les revenus plafonds.
Le locataire depuis 2015 peut être un ascendant ou un descendant du propriétaire à conditions toutefois qu'il ne fasse pas partie de son foyer fiscal. Il devra remplir les conditions identiques au locataire cité ci dessus (conditions : résidence principale du locataire, de ressources, plafond de loyer etc).
Les plafonds loyers par mètre carré sont inscrits dans le bail de location , ils sont les suivants par Zone géographique :
| Qualification de la Zone | Abis | A | B1 | B2 |
|---|---|---|---|---|
| Plafond des loyers / m2 | 16,83 € | 12,50 € | 10,07 € | 8,75 € |
Plafonds de ressources des locataires en tenant compte de la Zone et le nombre de personnes au 1er janvier 2019:
| Composition du foyer locataire | Zone Abis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 38.236 € | 38.236 € | 31.165 € | 28.049 € |
| Couple | 57.146 € | 57.146 € | 41.618 € | 37.456 € |
| Avec 1 personne à charge | 74.912 € | 68.693 € | 50.049 € | 45.044 € |
| Avec 2 personnes à charge | 89.439€ | 82.282 € | 60.420 € | 54.379 € |
| Avec 3 personnes à charge | 106.415 € | 97.407 € | 71.078 € | 63.970 € |
| Avec 4 personnes à charge | 119.745 € | 109.613 € | 80.103 € | 72.093 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | +13.341 € | +12.213 € | +8.936 € | +8.041 € |
Sanctions en cas de non respect
Le non respect des conditions acceptées par l'emprunteur et bailleur annulera les avantages fiscaux. Il peut s'agir des conditions de location en cours de contrat. De même la vente prématurée ou la donation du bien remet en cause les avantages prévus par l'administration fiscale.
Limitation de la réduction d' imposition en présence de niches fiscales
La réduction d'impôt du dispositif PINEL s'inscrit dans la limite des 10.000€ par foyer fiscal et par an. Si nous prenons l'exemple d'un investisseur qui a investi 300.000€ percevra 6.000€ de réduction d'impôt par an. Si notre investisseur emploie un salarié à domicile, a fait des travaux d'économie d'énergie ou autres opérations (capital PME Parts de FIP- FCPIqui permettent la déduction fiscale, il sera en concurrence avec la réduction du dispositif PINEL. Ainsi ne lui reste t il pas que 4.000€ possible à porter sur sa déclaration d'impôt.
