Immobilier défiscalisation
Avant la fin de l'année 2020, des questions bien légitimes se posent pour les investisseurs en immobilier locatif. Acquérir avant le 31 décembre n'est sans doute plus possible sauf à privilégier les acquisitions pierre papier.
Les lois de défiscalisation pour les investissements locatifs neufs, de travaux de rénovation dans le cadre d'une acquisition immobilière ancienne .
Tout d'abord, les lois Pinel, denormandie et Malraux sont prorogés jusqu'en 2021 pour la loi Pinel, et 2022 pour la loi Denormandie également pour la loi Malraux.
Selon votre affinité, les investissements locatifs diffèrent . S'il n'y a pas beaucoup d'écarts entre Pinel et Denormandie il n'en est pas de même avec Malraux.
Loi PINEL
La particularité Pinel s'adresse aux investisseurs de biens locatifs neufs, maisons en 2020 mais restreint aux appartements en 2021.
Pour mémoire, les principes Pinel à retenir sont dans l'ordre un investissement immobilier locatif neuf, pour une durée locative qui ne peut être inférieure à 6 années. Cette première limite offre une réduction d'impôt.
Les avantages fiscaux
Lancé après la loi Duflot, la loi Pinel qui porte le nom de la ministre chargée de remettre le marché de l'immobilier en marche tant le bâtiment en France battait de l'aile.
Victime de son succès la cour des comptes pointe du doigt le manque de visibilité entre le bénéfice de la relance par rapport à la mise en œuvre de l'incitation fiscale.
PINEL
Les investisseur en immobilier locatif neuf bénéficient du dispositif de défiscalisation par réduction d impôt sur le revenu de la manière suivante :
- pour une durée de location de 6 ans, l'avantage fiscal est de 12% sur le prix d'achat sous plafond des 300.000 euros investis dans l'année
- pour 9 ans de location l'avantage fiscal est de 18% dans les mêmes conditions que précitées
- durée de location prolongée à 12 ans permet une réduction de 21%
En contrepartie :
- Le logement doit être la résidence principale du locataire
- l'immobilier est neuf ou rénové suivant la législation appliquée
- Dans une zone géographique bien délimitée
- le prix au mètre carré ne doit pas dépassé 5.500€
- pour des locataires prioritaires le plafond de loyer sera respecté par le bailleur, mais également un plafond de revenus sera observé par le locataire
- dernier point qui remet en cause l'avantage fiscal, le logement doit être loué sans vacance autre qu'exceptionnelle.
On peut noter que les remarques ci-dessus sont en partie entendues, notamment dans le choix des zones géographiques privilégiées, mais aussi en rééquilibrant l'incitation fiscale au parc immobilier collectif, au détriment des maisons individuelles à partir du 1er janvier 2021.
Raison de plus à ne plus tarder.
LOI DENORMANDIE
Lancé au 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie, mis en place, copie fidèlement le dispositif PINEL, ce qui prouve si besoin est que l'incitation fiscale fonctionne parfaitement. La question reste toujours la même " surveiller les deux plateaux de la balance économique et commerciale" :
- l'un se charge de la relance du marché immobilier
- et l'autre de l'effort public pour atteindre l'objectif social
qui rappelons le au passage était de construire 500.000 logements par an (n'est ce pas le but affiché ???).
Le but recherché sera de soutenir le marché de l'immobilier ancien avec ce dispositif DENORMANDIE.
Conditions DENORMANDIE
- achat immobilier locatif ancien avec obligations de travaux de rénovation au moins égal à 25% du prix de l'opération
- plafond du prix de revient du mètre carré à 5.500€
- La zone définie diffère de la loi Pinel :
- la cible des 235 villes inscrites sur le programme "Action Cœur de Ville" centres villes
- zone étendue aux communes "éligibles" depuis les nouvelles directives, et ou des quartiers anciens dégradés,
Nous conseillons aux investisseurs de se rapprocher des services de mairie chargé du département habitat pour connaitre les quartiers susceptibles d'être subventionnés.
Cette loi de finances est ouverte jusqu'au 31 décembre 2022, son application est difficile compte tenu de la rareté ou de la difficulté à vérifier l'éligibilité DENORMANDIE des biens mis en vente.
LOI MALRAUX
La loi Malraux est un dispositif de défiscalisation appliqué depuis août 1962 dans le but de venir en aide aux propriétaires de biens immobiliers compris dans un site Patrimonial Remarquable doté d' un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV), ajoutons à cela les quartiers dits conventionnés NPNRU .
Le dispositif mis à jour en 2020, à l'initiative d André Malraux visait au travers de la défiscalisation immobilière une aide substantielle pour rénover et protéger les patrimoines historiques et esthétiques en France.
Encourager la promotion et la préservation du patrimoine historique, rénover dans le strict cachet d'origine, avec une politique de modernisation au niveau de l'amélioration du cadre de vie des occupants.
Conditions MALRAUX :
Obtenir une réduction d'impôt en rapport avec les travaux de restauration mis en œuvre par le contribuable français avec un but locatif :
- suivant le site patrimonial tel que le PSMV , les NPNRU ou QAD ( les quartiers anciens dégradés) 30% de réduction du montant des travaux est accordé
- 22% accordé pour les Site Patrimonial Remarquable avec plan de valorisation de l'architecture et du patrimoine ( PVAP) ou encore lorsque le programme de restauration est adopté d'utilité publique
- Le plafond des dispositifs fiscaux est calculé dans la limite des travaux réalisés pour un montant de 400.000€ échelonnée sur une période de 4 années consécutives.
- Le chantier est suivi par les architectes des bâtiments de France ABF et étroitement contrôlé. La priorité s'exerce sur la totalité de l'immeuble à restaurer. C'est une condition qui affiche clairement le bénéfice en direction des propriétaires en mesure d'assumer cet impératif. Par suite ces contribuables sont lourdement fiscalisés.
La loi Malraux permet de réduire de son revenu global ces dépenses de travaux de restauration, si l'immeuble figure dans le secteur sauvegardé ou dégradé, c'est donc 30.000 euros d'impôt que l'on peut déduire chaque année des 4 années impactées.
Le montant des impôts déduits revient à 22.000 euros pour l'immeuble classé dans la zone de protection architectural urbain et paysagé ZPPÄUP.
La loi Malraux vient soutenir un parc immobilier dit remarquable dans des sites historiques, il s'agit du patrimoine architectural sauvegardé, confié aux investisseurs privés mais dont la mission reste conseillée et contrôlée par les Architectes en charge du patrimoine Français.
L'incitation fiscale 2020.
- la location du bien immobilier profitant de la réduction fiscale est fixée à 9 ans minimum et doit intervenir à l'intérieur des 12 mois qui suivent la fin des travaux de restauration
- Dans le cas de fouilles archéologiques le délai des travaux peut être rallongé, au moins un an, ce qui permet de réduire la facture fiscale une année de plus.
- Rappelons que ces travaux sont à l'initiative des pouvoirs publics en ce sens que le chantier doit être déclaré d'utilité publique ou être compris dans le plan de sauvegarde vu plus haut.
