SCPI : quels sont les frais et quelle fiscalité

SCPI quels sont les frais et quelle fiscalité

Lorsque l'on investit dans des parts de SCPI on devient propriétaire d'un bien immobilier, car il s'agit bien d'un investissement dans l immobilier. Il est vrai qu'il s'agit de droits immobiliers de parts d'associés. La Société Civile de Placement Immobilier est idéale à plusieurs points de vue.

Ainsi l'acquisition de parts sociales d'une société de gestion de SCPI se traduira par l'application des frais que l'on rencontre habituellement chez le notaire lors d'une transaction immobilière en direct. Plus précisément il s'agit des droits d'enregistrement, et des frais de l'agence immobilière et des honoraires du notaire.

Ensuite nous retrouverons les frais de gestion semblables aux frais que prélèvent une agence immobilière quand elle gère votre bien immobilier locatif. La fourchette évolue entre  6% et 10% voire 12% si vous souscrivez la garantie Locative Impayé.

Concrètement quels sont les frais de souscription ?

Les frais sur achat de parts SCPI sur le marché primaire, proviennent de la souscription entre la société de Placement immobilier et l'acquéreur au moment de l'ouverture aux épargnants (ce sont les frais d'entrée). Ces frais sont supportés par l'acquéreur. Ils varieront selon le type de la SCPI quand on achète des parts (soit SCPI à capital fixe ou SCPI à capital variable).

Les parts sociales obtenues par souscription sont toujours moins chers que les achats sur le marché secondaire compte tenu des droits d'enregistrement versé au trésor public .

Les taux vont de 3% à 12% en règle générale .

Quels sont les frais de gestion

Les frais engagés par la SCPI pour la gestion et les frais de fonctionnement s'élèvent à 10% environ des loyers perçus. Qui dit loyer ne parle donc que des revenus . c'est ce qui diffère comparé aux placements financiers SICAV ou ASSURANCE VIE qui se rémunère en taxant les encours gérés, ce qui n'est plus la même chose.

La société de gestion sera donc plus encline à veiller au recouvrement des loyers, source des revenus de l'associé et par conséquent de la société.

Droits d'enregistrement

S'agissant d'investissement immobilier, nous avons vu que le trésor Public prélève au passage des droits d'enregistrement. les achats de parts sociales sur le marché secondaire ou par l'entremise de la SCPI, ou encore de gré à gré, sont taxés à 5% de droits d'enregistrement.

Fiscalité appliquée aux revenus des parts de SCPI

En fonction des parts détenues par les associés, la société redistribue les dividendes au prorata du nombre de parts. Le principe est commun à ce genre de mutualisation. Les revenus encaissés par la SCPI sont de deux ordres :

• sur la gestion des investissements des plus variés ou spécifiques en fonction de l'objet social de ladite SCPI. On constate des locations des parcs immobiliers à usage d'habitation, des centres commerciaux , des hotels, même des résidences de vacances et autres biens immobiliers.
• Sur la gestion des liquidités en provenance des souscriptions des nouveaux acquéreurs de parts. Il s'agit dans ce cas d'attente d'investissement, les fonds recueillis sont placés sur le marché financier. Il s'agit aussi des liquidités utiles aux transactions et au fonctionnement par exemple
• De ce fait les revenus perçus par l'associé sera de deux ordres puisque nous aurons d'un côté des revenus fonciers et des revenus financiers .

En cas de revente la fiscalité sur les plus value immobilière sera calculée voire appliquée.

Note : Les revenus de parts de SCPI sont fiscalisés sur la feuille de revenu des personnes physiques, ainsi que les prélèvements sociaux actuels à 17.2%.

La SCPI est fiscalement transparente, aussi vous aurez le même choix d'imposition, à savoir prélèvement forfaitaire des 30% ou la déclaration taxée en fonction de votre tranche marginale.

Revenus Fonciers

Dans le même ordre d'idée un  bailleur qui gère ses actifs immobilisés locatifs,  peut opter pour le régime du micro foncier. C'est un calcul à faire, car la SCPI qui est réputée en transparence fiscale répartit les charges au prorata des parts possédées par chaque associé et délivre donc le détail qui pourra être porté dans la déclaration des revenus 2044  "revenu foncier".

Suivant la tranche marginale d'imposition du revenu fiscal global, il sera judicieux de faire la simulation au moment de déclarer. Notamment lorsque le contribuable peut défalquer par ailleurs un déficit foncier.

En règle générale l'option pour le micro foncier revient à choisir la simplification avant tout.

Revenus des capitaux mobiliers

Les produits financiers obtenus par la gestion de la SCPI seront déclarables dans la déclaration des revenus au même titre que les revenus issus de valeurs mobilières, intérêt de compte à terme ou autres. L impôt sur le revenu sera donc fonction de vos choix au moment de l’application des barèmes.

Impôt sur les plus values immobilières

La plus value des cessions de parts de SCPI sont imposables comme les plus values immobilières, et par conséquent , le même barème y sera appliqué.

Depuis 2013, les conditions d'exonération sont les suivantes :

• de 0 à 5 ans pas de dégrèvement
• de la 6ème année jusqu'à la 21 année incluse un abattement de 6% (16 ans cumulés= 96%) est calculé par année de détention
• La 22 ème et dernière année l abattement sera de 4% soit 100%

L'exonération est acquise après 22 ans. Les prélèvements sociaux sont exonérés après 30 ans.

Optimisation Fiscale

En matière de fiscalité, il est important d'intégrer un projet d'achat de parts de SCPI dans le budget du patrimoine existant.

Les revenus fonciers des parts de "pierre papier" SCPI sont assimilés au revenu foncier des immeubles locatifs et dans s’affiche au revenu  fiscal global. A ce titre, l'acquisition des parts peuvent être souscrites à crédit et par conséquent les intérêts d'emprunt viendraient en déduction des revenus, de la même manière qu'un investissement immobilier locatif en direct.

Un conseil en gestion de patrimoine serait recommandé lorsque la tranche marginale d'imposition vous parait défavorable.