SOMMAIRE
1° Viager pour acheter ou vendre
3° Choix de l acheteur en viager
Viager pour acheter ou vendre ?
Les articles 1968 et suivant du code civil définissent cette opération immobilière. Le viager consiste à réaliser une transaction immobilière qui intéresse au premier chef des personnes plutôt âgées. Leur priorité est d’organiser leur fin de vie et améliorer la retraite par des revenus complémentaires réguliers et contractuels. En contrepartie ce nouveau crédirentier aura céder son bien sous condition aléatoire liée à son décès.
Le propriétaire immobilier qui voudrait conforter sa retraite trouve dans cette transaction immobilière la possibilité de réaliser la vente de son bien, certes mais en conservant ou non le droit d'usage. Autrement dit, c'est l'appellation viager libre ou occupé qui se rapporte à cette opération.
Ainsi, nous sommes en présence d'une vente d'un style bien particulier. Le bien est cédé contre une somme d'argent versée comptant à la signature de l' acte de vente et porte le nom de bouquet.
Le Bouquet
Le bouquet est fixé en fonction de l'âge du ou des vendeurs (notion de couple) en général 30 ou 40% du de la valeur marchande du bien et plus souvent sur la valeur d’occupation qui varie selon l’âge des vendeurs( nous y reviendrons dans les articles suivants). Ceci ne représente en général qu'une partie de la transaction, car la condition aléatoire constitue le fondement de cette négociation immobilière.
Par opposition à une vente classique qui s'articule autour d'un prix à payer comptant le plus souvent en contrepartie d'une cession immédiate du bien dit "en pleine propriété" et sous entend la jouissance immédiate des lieux : c'est le droit de disposer et d’ en récolter les fruits . En termes plus juridiques il serait plus raisonnable de parler abusus, usus et fructus .
Abusus : définition
L'abusus est le droit de propriété conféré au propriétaire du bien, qui lui permet de "jouir" par l'aliénation ou la destruction. Au sens juridique le propriétaire peut donc vendre ou confier son bien en garantie d'une dette par exemple. Ce terme juridique s'adresse à la pleine propriété du bien par opposition à l'usufruitier qui ne dispose jamais de ce droit
Usus et fructus : définition
Ce droit est restreint
L'usus est le droit d'user d'une chose, sans que l'on en perçoive les fruits. Il se distingue : du fructus qui est le droit de disposer des fruits d'une chose, et de l'abusus qui est le droit de disposer d'une chose, et notamment de l'aliéner. Ces trois droits sont les membres du droit de propriété.
Choix du vendeur en viager
Un vendeur qui s'engage à vendre sa propriété mais en conservant le droit de jouissance.
Le but poursuivi par le vendeur c'est bien sûr de percevoir des revenus complémentaires suffisants pour assurer ses vieux jours. ainsi, donc l'acte de vente contient les exigences du vendeur.
Essentiellement les conditions qui sont exprimées à la signature de l'acte seront :
le paiement comptant du bouquet librement négocié avec l'acheteur, et
le montant de la rente régulière mensuelle ou trimestrielle qui sera versée jusqu'au décès du vendeur.
D'autres conditions peuvent être négociées avec le vendeur. Néanmoins les textes du code civil encadrent parfaitement toutes ces volontés.
Le vendeur reste dans sa maison et continue à vivre "comme avant" (à ceci près que les charges concernant le bien immobilier, seront supportées soit par le nu-propriétaire ou l'usufruitier). Il s'agira des travaux d'entretien, des gros travaux ou simplement de la taxe foncière.
La valeur d'occupation ou la valeur marchande sont des repères indispensables pour fixer les prix du bouquet et des rentes viagères à percevoir. Ces données dépendent directement de la situation du vendeur notamment dans le cas du viager occupé comparé au viager libre.
Choix de l'acheteur en viager
Comme dans toute transaction immobilière ou non d'ailleurs, acheteur et vendeur ont des objectifs bien différents. Dans le cadre du viager sous respect des articles du code civil rappelés plus haut, le vendeur fait confiance à l'acheteur qui devra lui verser la rente viagère sans interruption tout le temps que celui-ci crédirentier fait signe de vie .
La sécurité du crédirentier se fonde contre le pari de l'acheteur de faire une bonne affaire qui compare son investissement à un financement classique à crédit sur 20 ans par exemple. Son calcul sera d'autant plus avantageux que le vendeur est plus âgé.
Attention toutefois, rappelons que l'acheteur ne peut agir en fonction de la connaissance qu'il sait de l'état de santé du vendeur, et qu'il sait par exemple que ses jours d'espérance sont comptés. (défaut de l’aléa).
Egalement un constat d'échec annulera la vente si le crédirentier décède moins de 20 jours qui suivent la vente en viager.
