Revente LMNP et TVA
L' investissement en lmnp, (sous statut de loueur en meublé non professionnel ) offre beaucoup d'avantages fiscaux. La déduction de la TVA sur le prix d'acquisition d'un bien LMNP représente 20% au taux normal . Savoir économiser 20% s'apprécie bien entendu. Mais le contrat avec l' administration fiscale ne fait que commencer. Car il y a une contrepartie à cette ristourne, l’acquéreur doit conserver le bien au moins 20 années sans interruption (20 ans de détention).
En effet, l'interruption du contrat remet en cause les conditions d'exonération. Cette disposition reste néanmoins très logique, si nous comparons avec l'amortissement en application de la loi Censi Bouvard qui annule purement et simplement les déductions.
Sur ce point l' administration fiscale reprend le dossier en faisant le décompte du nombre d' années de non détention, temps non couru, ( ou dit autrement du temps qui reste à courir).
Pour exemple, le bien a été revendu après 12 ans de détention, le montant de TVA à rendre est égale à 8/20 ème ou 2/5 ème du montant de la déduction. On pourrait convenir d'apprécier la "remise fiscale" égale à 12/20ème ou encore 3/5 ème . Cela est tout à fait équitable.
Exception au réglement de la TVA
L activité de location meublée en résidences de services profite selon les mentions légales en l'article 257 bis du CGI à la condition d'une poursuite de l'activité locative conformément a la poursuite des baux en cours, régulièrement assujettis à la TVA .
L' article 257 bis du CGI - code général des impôts -prévoit qu'en matière de livraisons de biens et les prestations de services, réalisées entre redevables de la taxe sur la valeur ajoutée, sont dispensées de celle-ci lors de la transmission à titre onéreux ou à titre gratuit, ou sous forme d'apport à une société, d'une universalité totale ou partielle de biens.
Le bénéficiaire est réputé continuer la personne du cédant, notamment à raison des régularisations de la taxe déduite par ce dernier, ainsi que, s'il y a lieu, pour l'application des dispositions du e du 1 de l'article 266, de l'article 268 ou de l'article 297 A.
Vendeur et acheteur sous conditions
Aussi, le vendeur qui se trouve en présence d'un acheteur requérant les mêmes qualités que lui , d'assujettissement à la TVA sera délivrer de l'obligation de la restitution de TVA initialement récupérée. En effet, le nouvel acquéreur "continuera la personne" du vendeur et profitera donc du prix de vente intégrant cet incidence. il y a dispense de régularisation sous cette condition.
Attention, le nouveau détenteur est tenu de continuer le délai de régularisation du droit à déduction , également la taxation des livraisons ou cessions à soi même. Ainsi, la TVA du cédant deviendrait exigible en appliquant la règle de calcul des restitutions de TVA initialement récupérée, comme s'il avait poursuivi son activité . (l'acquéreur ne doit pas revendre s'il veut éviter de restituer la portion des années de non détention).
AVANTAGE FISCAL : Autrement exprimé, par ailleurs, l'acquéreur n'a pas a faire courir un nouveau délai de 20 années pour bénéficier de l'exonération de la TVA. Il a repris le contrat si l'on peut dire du vendeur.
Revendre avant 5 ans de détention
Le cas suivant se présente pour une vente du LMNP dans une durée de moins de 5 ans après l'achèvement des travaux du bien à vendre. Il y aura dispense de TVA pour l'acheteur et le vendeur .
La TVA sera portée sur l'acte de vente alors qu'elle ne sera pas exigible en l'état.
A ce niveau, un conseiller en gestion de patrimoine sera recommandé afin de sécuriser l'opération. Les montants en jeu méritent attention.
