Comment contourner le taux d usure ? astuces !
Est-ce la concurrence entre les banques, sont-ce les pouvoirs publics qui révisent leur position ? mais toujours est il que le tollé provoqué par le taux d’usure ne laisse pas les acteurs de l’immobilier insensibles à cette « pénurie » cause de non financement de l’immobilier en France.
Application du taux d usure
L application du taux d’usure au 4éme trimestre n’a pas échappé au mode de calcul suivi par la Banque de France. La BDF collecte les informations auprès des établissements de crédit concernant les réalisations des crédits débloqués dans le trimestre précédent, et compare à l’aide du TESE « taux effectif au sens étroit » au taux nominal pour faire simple, avec le taux annuel effectif global moyen pratiqué sur l’ensemble des crédits définissant le nouveau taux d’usure.
Pour rappel le taux d’usure pour le prêt immobilier de plus de 20 ans est de 3.05% et de 3.03% pour le prêt immobilier de moins de 20 ans.
Calcul du taux d usure
Pour mémoire le TAEG tient compte des frais de dossier, des frais occasionnés par la prise de garantie, les cotisations de l’assurance emprunteur, et les factures des intermédiaires en charge de l’instruction du dossier de crédit immobilier, selon le code de la consommation, du marché monétaire et financier.
Ce « ralentisseur » obtenu par le calcul du taux moyen pratiqué lissait parfaitement le taux d’usure en période de baisse continue des taux d intérêts.
En revanche en période de hausse des taux effectifs moyens pratiqués le ralentisseur devient goulot d’étranglement des taux trop élevés, sans que l’établissement de crédit ne puisse y remédier valablement.
Vers un profond remaniement du crédit immobilier
Puisqu’il n’est pas question de modifier le mode de calcul du taux, ni parler d’encadrement du crédit , alors nous revisitons les années « Mitterrand » en proposant les prêts à palier…
La demande de crédit reste identique à ce jour, le taux est le même, mais au lieu de constater que le taux maximum est atteint, voire dépassé, la nouvelle formule consiste à « oublier l’arithmétique » en reportant à plus tard les intérêts dû.
Ainsi, la première mensualité passe sous les fourches caudines de cette manière, en attendant le nouveau palier qui augmentera la mensualité sans modifier ni le taux ni la durée initiale du crédit immobilier. En 1984 la progression des paliers était de 6% ! ce qui a entrainé des révisions de crédits immobilier, pour l'occasion, par une réelle augmentation de la durée dans le meilleur des cas.
Un crédit immobilier raccord avec le marché de l’immobilier
L’idée aujourd’hui serait de caler la mensualité suffisamment basse et fixe pendant une durée d’au moins 7 ans à taux fixe avant de changer de palier. Ceci étant observé sur la durée moyenne des crédits immobiliers qui ont été remboursés par anticipation ( pendant la période de baisse des taux faut il le rappeler) . Ensuite l’astuce serait de changer de mode de calcul du taux qui deviendrait soit variable ou révisable ou mixte mais en tout état de cause serait capé.
Enfin, nous pourrions revoir apparaitre le taux progressif qui permettrait de présenter la demande de crédit avec un taux fixe de départ, inférieur au marché et par conséquent inférieur au taux d usure, mais augmenterait de manière contractuelle la mensualité future. Idée qui reste encore à définir semble t il ?
Ces différentes approches d’où qu’elles viennent donnent espoir aux emprunteurs qui devront sans nul doute faire des choix par rapport à leur situation.
Aujourd'hui, la pratique des taux « flexibles » est beaucoup plus encadrée et par conséquent les erreurs du passé seraient gommées. Nous voyons dans ce concept le retour des primo accédants qui ont été pratiquement exclus des financements malgré les aides des Prêts à Taux Zéro. De plus la première maison est conçue en fonction du jeune ménage, ce qui explique les reventes probables avant 10 ans en moyenne.
Suivre l’évolution du marché immobilier, portabilité, transfert ..
De ce fait la valeur du bien immobilier reste actualisée et permettra de changer de domicile plus facilement, soit en conservant la portabilité* du prêt d’origine « nouveauté en gestation » soit en reformulant une demande de prêt aux nouvelles conditions si d’aventure les conditions de financement était plus favorables.
* la portabilité du prêt en cours à l'étude permettrait de conserver des conditions du financement initial qui seront (le pense-t-on meilleures que ne le présage l'avenir). Bien que cette situation ne soit pas exceptionnelle, en revanche, actuellement, cette option dépend quasi exclusivement de la banque. En pratique la vente du bien immobilier, n’entraine pas le remboursement anticipé du crédit en cours, tel que prévu dans le contrat de prêt, mais le produit de la vente est consignée sur un compte séquestre, dans l’attente du report sur un autre bien immobilier finançable dans les mêmes conditions.
Autre possibilité (peu répandue) la banque concédait (dans les années 1980) le transfert du prêt immobilier au nom de l’acheteur dudit bien immobilier, à la condition d’observer scrupuleusement la réglementation en vigueur au moment du transfert (toute chose égale par ailleurs) et que l’acheteur obtienne l’accord de la banque prêteuse.
