PINEL maintenu jusqu’en 2024 par le CNR Logement, une bonne nouvelle
Les conclusions rapportées par Elisabeth Borne ce 5 juin 2023, lors du CNR du logement définit les travaux que l’Etat veut engager.Les priorités sont orientées vers le logement social, la fiscalité et faciliter la recherche du foncier à construire en cohérence avec les besoins, notamment dans les zones tendues. Certes les acteurs attendaient plus mais au moins les problèmes ont été annoncés.
Concernant les investisseurs immobiliers, une bonne nouvelle n’est pas passée inaperçue car Pinel a été maintenu ! et cela jusqu’au 31 décembre 2024.
Ainsi le message est clair, le gouvernement ne touche pas à l’investissement des particuliers bailleurs privés. Ceci présente un double intérêt : l’état maintient ses engagements sur le parc de logements sociaux et maintient l’aide PINEL encore pour 1 an et démi sur l’immobilier locatif privé, d’autre part.
PINEL, le rempart immobilier contre la réforme des retraites
On le sait bien, le système de retraite par répartition va faire défaut tôt ou tard. La réforme qui vient d’être appliquée est déjà insuffisante. La majorité des contribuables ne pourra espérer plus de 50% de leur meilleur salaire à la retraite. C’est insuffisant dans la majorité des cas quelle que soit les classes sociales. A la retraite il est souvent difficile de garder son logement (trop grand, trop cher, trop de charges…).
PINEL est le meilleur outil pour l’investisseur qui paye des impôts en France pour se constituer prudemment un patrimoine immobilier et une rente lors de sa retraite. Aucun autre dispositif ne permet en si peu de temps et avec autant de garantie (prêt à taux fixe, assurance emprunteur, garantie décennale, loyer de marché) de pouvoir se constituer un tel patrimoine. L’état l’a bien compris et souhaite freiner ce « paradis fiscal » comme l’a d’ailleurs affirmé le Président Macron.
La crise du logement actuelle a révélé à tous la pénurie de logements en France avec une baisse significative des annonces de location en l’espace de 2 ans (-50% selon franceinfo). Ceci montre à quel point investir aujourd’hui dans un bien neuf est une priorité et une bonne idée :
- - les programmes immobiliers locatifs neufs sont conformes aux dernières normes environnementales et ne nécessiteront que très peu d’entretien et de travaux comparés à l'ancien.
- - un bien RT 2021 ou RE2020 se louera plus vite et plus cher qu'un bien énergivore dans l'ancien.
- - la pénurie de logements neufs annoncée favorisera la hausse des loyers permettant sur le long terme un rendement supérieur pour l’investisseur.
- - à l’issue de la période PINEL il est judicieux de continuer en location meublée pour se créer au moment de la retraite une rente non fiscalisée avec un rendrement élevé.
PINEL, une aide essentielle à l'achat dans le neuf
PINEL est la niche fiscale préférée des français, son avantage fiscal profite aux contribuables payant 2500 euros d’impôt ou plus par an, et cela sans apport avec le levier du crédit.
PINEL est éligible dans les zones tendues des centre villes, là ou justement la pénurie de logements est de plus en plus forte. C’est pourquoi l’aide que représente la réduction d’impôt du dispositif Pinel est une aubaine pour l’investisseur qui souhaite acheter dans ces zones ou les prix ont fortement augmenté.
La réduction d’impôt Pinel est donc une aide à l’achat d’un bien locatif sous forme d’une réduction des impôts payés et dépend de la durée de votre engagement locatif. Elle équivaut à :
- - jusqu’à 31.500 euros engagement à 6 ans de location
- - 45.000 € pour 9 ans ;
- - 52.500€ pour 12 ans.
Ce paradis fiscal ne durera pas, les investisseurs doivent dès maintenant réaliser une étude auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine pour acter avant la fin de l’année 2023. Il est encore temps mais il ne faut pas tarder !
ETUDE GRATUITE DE VOTRE PROJET PINEL
Faut il louer en PINEL ou en LMNP amortissement classique ?
L’alternative au dispositif PINEL lorsque les conditions du prix du mètre carré habitable excède les limites d’aide prévue par la loi, peut être d’acheter un bien PINEL pour le louer directement en LMNP (location meublée non professionnelle) amortissement classique. Le loyer est alors non plafonné ce qui peut permettre de compenser le prix élevé et diminuer l’effort d’épargne. Toutefois attention à ne pas dépasser le loyer maximum de marché. Dans ce cas le bien se louerait moins vite ou présenterait de la vacance locative (absence de locataire impactant le rendement global). A la différence du PINEL qui garantit une locaton à taux plein avec un loyer plafonné.
Ce calcul est complexe et nécessite de comparer ce qui est comparable. Tout d’abord le taux de rendement interne de l’opération calculée en PINEL ou en LMNP ainsi que calculer l’effort d’épargne moyen des deux opérations et cela sur des durées similaires. En fonction de la localisation du projet, de leur qualité, du lot lui-même, de l'environnement une étude au cas par cas est nécessaire. Aucune généralisation n’est possible et il serait faux de dire que l’un des deux dispositifs PINEL ou LMNP est meilleur.
Quel dispositif de réduction d’impôt alternatif à PINEL en dessous de 150k€ ?
Imaginons que vous souhaitez récupérer jusqu’à 20% de votre investissement dans le neuf en réduction d’impôt et cela tout de suite après livraison avec un budget inférieur à 150k€. L’investissement dans un programme neuf LMNP en résidence gérée est fait pour vous !
Avec l’achat d’un logement neuf en LMNP en résidence gérée vous aller pouvoir allier performances énergétiques, récupération de la TVA sur l’investissement de l’immobilier neuf, amortissement du bien immobilier et mobilier (absence de fiscalité jusqu’à plus de 30 ans). La solution du LMNP dans le neuf peut être adaptée à votre situation.
A qui demander conseil pour son projet PINEL ?
Que ce soit pour investir dans l’immobilier ou réduire durablement vos impôts il est fortement recommandé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine indépendant qui aura une offre de qualité et large et vous conseillera en totale indépendance .
Le choix d’un projet d’investissement dans le neuf en PINEL requiert de nombreuses compétences et des outils d’analyse. En effet le choix d’un projet nécessite d’analyser de nombreux paramètres : l’emplacement du logement, le PLU, les services environnants, commerces, écoles, parcs et jardins, moyens de transports, bassin d’emploi, prix au m2, rendement, marché immobilier local, gestionnaire….
Nos conseillers KG Patrimoine disposent de ces compétences pour vous conseiller partout en France.
