Le marché de 2021 année COVID
Après une année fortement impactée par le Covid en 2020, le marché de l'immobilier a suivi les courbes tantôt du confinement, tantôt des rebonds en forme de forte reprise. En effet, les transactions immobilières ont été suspendues en cours de conclusion. L'absence de visites des clients, les acteurs de l'immobilier à l'arrêt ne laissaient présager rien de bien encourageant. Le HCSF pressentant un affolement à la fois de l évolution des prix, du volume de transactions dans un goulot d'étranglement a annoncé des mesures restrictives notamment à l'encontre des emprunteurs jugés les plus téméraires ainsi que les plus optimistes.
Néanmoins, l'activité était au rendez vous, malgré une baisse des ventes les prix sont à la hausse dans le profil lancé en 2019. Moins du million de transactions immobilières (chiffré à 990.000 affaires traitées d'une année sur l'autre glissante), pourtant la hausse des prix au dernier trimestre 2020, est bien orientée, eu égard à la clientèle disposant d un apport personnel suffisant pour régler les frais de notaire de dossier et de garantie.
Ce que la crise sanitaire apporte ?
Le Covid fracture le monde du travail en deux :
- les salariés ayant la possibilité d'assurer leur mission en télétravail , d'une part,
- et les salariés dits de première ligne, pour des postes non délocalisables, d'autre part.
- De ce fait les français révisent leur conception face à la crise, mais aussi de leur expérience après s'être éloigné des grandes villes le temps des confinements.
La tendance s'est ressentie chez les notaires, les prix de l immobilier amorcent une baisse en région parisienne, au profit des villes de moins grande densité, et bien sûr les zones touristiques dont les propriétaires de résidences secondaires troquent leur résidence principale pour une vie décidément plus apaisée.
Nul doute, cette tendance voit le prix de l'immobilier augmenter en zones rurales également. Les prix des maisons avec jardin se vendent rapidement, au point que la demande dépasse fortement l'offre. Les délais de vente n'ont jamais été aussi courts, les promesses de vente signées quasiment sur la première visite.
L’ Ile de France et sa modernisation
L Ile de France suivra dans une moindre mesure cette observation, le Grand Paris continue ses grands travaux et seuls les acheteurs à fort pouvoir d achat immobilier poursuivent leur projet immobilier. Les emprunteurs à forte stabilité professionnelle et financière profitent des taux de crédit très bas, du jamais vu dans les financements de crédits immobiliers malgré la crise sanitaire.
Le dernier trimestre, depuis septembre 2021, connait un ralentissement général et habituel en fin d'année, les aides fiscales sont prorogées pour l'année prochaine, d'une part, les banques, d’autre part, ont couvert leurs prévisions et atteint leurs quotas.
Les transactions se relanceront au début 2022.
Nouvelles conditions pour 2022
Le marché de l immobilier sera de fait plus difficile à obtenir en 2022. Ne serait ce que par la nécessité de disposer d un apport personnel suffisant. Le strict minimum serait de 10% du coût du projet immobilier, mais plus surement de 20% pour pouvoir "discuter" avec les banques. Les courtiers qui ont bien résisté à la crise seront d'une aide précieuse en ce sens. La plupart des banques voire la majorité a revu le budget de ses commissions attribuées aux courtiers pour l'étude du prêt immobilier.
Par ailleurs, le courtier en crédit immobilier veillera au respect des objectifs fixés par la banque en matière de clientèle recherchée, en tant que signataire d'un contrat de partenariat.
De ce fait, le projet immobilier devra comprendre un certain nombre de bons repaires.
A savoir suivant le HCSF:
- Tout d'abord les revenus de l'emprunteur seront stables pour être retenus dans le calcul du prêt demandé.
- Les charges seront reprises et analysées, notamment celles qui ne seront supprimées qu’après le financement réalisé. Il s'agit du montant du loyer et ses charges locatives, également les taxes d'habitation (suivant les revenus passés) et autres charges qui découlent du statut de l emprunteur postulant à l'acquisition de sa résidence principale.
- En définitive, le nouveau "reste à vivre" (et non à "survivre") sera déterminant. Il est chiffré par personne vivant au foyer de l'emprunteur .
Les incidences fiscales ne sont pas neutres, et la banque examinera le budget actualisé dans la nouvelle situation du propriétaire nouveau.
Un prêt inférieur à 25 ans !
Fini les exceptions alors que les taux d intérêt sont des plus avantageux pour un emprunteur primo accédant d'une trentaine d'années par exemple. L'assurance emprunteur est tout à fait abordable dans son cas l'état sanitaire et le capital santé enviables.
Des dérogations s’appliquent toutefois pour les constructions en neuf,qui exigent un temps relativement long,pouvant atteindre deux ans pour les travaux.
On retrouve cette faculté pour l achat d immobilier ancien comprenant au moins 25% du prix d achat en travaux.
Ainsi le prêt demandé peut courir sur 27 ans.
En résumé, pour réaliser votre projet immobilier en 2022, bien veiller à constituer l apport personnel suffisamment conséquent de sorte à couvrir plutôt largement les frais divers qui ne sont plus financés dans le prêt principal. N'empêche que les prêts PTZ, prêt employeurs et autres aides de l'action logement sont là pour suppléer au manque d'apport personnel.
Enfin, il n'a pas été question dans cet article, de l'investissement Pinel qui connaitra en 2022 une accélération quasi automatique. En effet, compte tenu du terme fixé fin 2022, la distribution des subventions et réductions d'impôt seront plus réduites, par la suite en 2023 .
