Pourquoi choisir l'investissement locatif ?
Les arguments régulièrement avancés opposent l'investissement en valeur mobilière et l'investissement immobilier. Faisant abstraction des objectifs liés à l'indice du CAC 40 et de l'immobilier, revient à comparer des incompatibles. Les valeurs mobilières sont le produit de placement déjà thésaurisée (sauf exception), l'évolution en bourse traduit un mouvement des marchés sous influences de facteurs industriels et commerciaux à travers le monde. En revanche, un investissement locatif poursuit un objectif simple, mettre en location un logement à un foyer fiscal non délocalisable. En d'autre terme, le locataire occupant du logement réside à l'endroit de l'investissement dans un environnement bien appréhendé. De plus les revenus fonciers, revenus réguliers en corrélation avec le remboursement du prêt immobilier chaque mois participe au remboursement de l'emprunt souscrit par cette acquisition. Sur le plan fiscal, l'opération s'analyse comme un déficit foncier en partie déductible du revenu fiscal ou foncier suivant le cas.
Préparer sa retraite
Afin de préparer sa retraite et bénéficier de revenus complémentaires à moyen ou long terme il peut être intéressant d'investir dès aujroud'hui dans un investissment locatif. Choisir l'immobilier locatif nous venons de le voir reste en dehors des fluctuations monétaires ou boursières (sauf crise 2008). La gestion locative représente un coût réel à inclure dans les charges déductibles fiscalement. On peut également envisager la gestion de son bien immobilier par soi même. L'apprentissage est chronophage au début, mais la relation avec le locataire supprime beaucoup de verrous et revêt une dimension sociale non négligeable.
Suivant la tranche d'âge de l'investisseur, la situation change. Si nous prenons la situation la plus favorable, lorsque la carrière professionnelle en règle générale est à son apogée, que les enfants sont sur le point de quitter le cursus scolaires et universitaire, alors la capacité d'épargne est en croissance. En revanche de manière parallèle la fiscalisation du revenu imposable est en augmentation très sensible. Selon cette évolution l'investissement locatif peut devenir soit une charge soit une source de profit. Il est important pour bien préparer sa retraire de prendre conseils au près d'un conseiller en gestion de patrimoine.
Se constituer un patrimoine à crédit
L'investissement à crédit présente beaucoup d'avantages. Tout d'abord, comme nous l'avons souligné les revenus locatifs sont neutralisés par les intérêts et frais de gestion de l'immobilier. Ensuite, si vous avez investi en profitant des avantages fiscaux tels que le dispositif Pinel, Censi Bouvard, loi malraux ou autres, vous obtiendrez des réductions d'impôts et de plus sur plusieurs années. Le dispositif Pinel, permet d'obtenir une réduction d'impôt pouvant atteindre 21% du prix de revient d'acquisition pour une obligation de louer au moins 12 ans. En somme, vous investissez, vous diminuez la facture fiscale, vous pouvez accessoirement loger vos enfants (sous certaines conditions), et sur le long terme le bien sera remboursé. Afin de caler au mieux la fin de remboursement avec le début de la retraite il est essentiel faire estimer son projet et de se faire conseiller. La retraite est synonyme de baisse sérieuse des revenus. le taux de remplacement ne diminue-t-il pas régulièrement ?
Investir dans un meublé
//Cette option diffère de l'investissement avec réductions d'impôts, néanmoins pour les propriétaires qui sont excédentaire en revenus fonciers, ce choix est moins taxé. Il s'agit du dispositif LMNP. La rotation des locataires est naturellement plus rapide, en ce sens que les occupants entrent dans le logement avec seulement des valises. Ils n'ont pas de souci de déménagement. cette clientèle préfère cette solution moins coûteuse que l'hôtel. Il s'agit pour la plupart de salariés en déplacement professionnel, qui se tournent vers la location meublée. Leur besoin est précaire, trouver un logement pour une période souvent limitée, ce qui explique d'accepter de petites surfaces à louer. La rentabilité est plus forte que la location en logement vide.
Investir dans des résidences de services
Pour un primo investisseur ou un investisseur qui dispose d'une capacité d'épargne suffisante ou qui dispose d'un parc immobilier locatif conséquent, investir dans un Ehpad, une résidence étudiante ou encore de tourisme présente des avantages.. Il faut néanmoins bien se renseigner sur la qualité de l'exploitant de cette résidence sur qui repose une grande responsabilité quant à la réussite de l'opération. Votre CGP peut vous y aider en sélectionnant pour vous des programmes labellisés. En effet, le montage du financement de l'expoitant es déterminant car le loyer commercial doit couvrir les charges d'exploitation sans défaut.
Ces investissements sont favorisés par les avantages fiscaux de la loi Censi Bouvard. L'avantage fiscal permet des réductions d'impôts. Le prolongement du dispositif jusqu'en 2021 de la loi Censi Bouvard donne la possibilité d'investir dans un logement neuf pour le mettre en location selon le principe LMNP location meublé non professionnel qui autorise la réduction d'impôt de 11% sur le prix de revient de votre immobilier. La condition en contrepartie réside dans la durée de location calculée sur 9 ans. Encore une fois si vous n'avez que peu de notion dans ce domaine, le recours au conseiller en patrimoine est indispensable.
Rentabilité ou défiscalisation
La rentabilité provient du rendement du bien en considérant les revenus par rapport à la valeur du bien loué. En revanche, la défiscalisation ne permet pas toujours de faire des plus values extraordinaires sur la revente du bien. En effet, les prix du neuf défiscalisé vient soutenir un marché déséquilibré. Alors que la défiscalisation annonce un différentiel intéressant sur la fiscalité du contribuable. Ainsi faudra t il calculer l'avantage fiscal en lieu et place de la plus value. Qui dit défiscalisation, réduit sa facture fiscale, alors que plus value revient à l'augmenter.
Gestion de l'immobilier locatif
Lorsque l'investisseur prépare sa retraite, et se constitue un patrimoine, il est dans la plupart du temps salarié actif et par conséquent ne dispose pas de temps suffisant pour concilier gestion personnelle de la location immobilière et loisirs. Les agences immobilières se chargent de la gestion moyennant finance, certes, leur coût viendra en charge sur les revenus fonciers affichés mais il permettra d'être plus serein au quotidien. Se constituer un patrimoine en vue de la retraite, participe à gérer le bien au plus près du budget. L'objectif étant la neutralité de la fiscalité. Dans cet ordre d'idée souscrire une assurance Garantie Locative garantit et sécurise les revenus fonciers destinés au remboursement de l'emprunt immobilier.
Immobilier locatif : complément de vos revenus
En résumé, vous avez fait le choix de l'investissement avec défiscalisation, vous attendez la retraite et vous avez optimisé le remboursement du prêt en fonction des loyers à recevoir mais également de la mensualité du prêt. Le moment venu le prêt cessera. Alors seulement les loyers viendront compléter votre diminution inéluctable de vos salaires. Ces revenus fonciers réguliers feront une belle cagnotte en vue de profiter de loisirs à portée de main. Cette acquisition constitue un patrimoine qui plus est transmissible dans le cadre de votre succession Une étude peut être réalisée avant tout investissement avec un conseiller en gestion de patrimoine pour étudier la meilleure solution à terme de succession par exemple en créant une sci familiale dans le cadre d'un investissement locatif nu ou une sarl de famille dans le cadre d'un investissemnt lmnp.
