PINEL :Voici ses avantages et ses inconvénients.
Précisément ce dispositif d'investissement locatif loi Pinel en 2021, s'applique depuis septembre 2014. Le dispositif précédent Duflot a donc été sérieusement bonifié.
Les avantages fiscaux n'ont pas faiblis depuis tout ce temps et la loi PINEL a été accompagnée de beaucoup de points d'étape. Fin 2020, la ministre du logement et du territoire porte les modifications successives afin d’harmoniser le territoire en fonction des tensions dans des secteurs à forte demandes de location.
En fin 2021, par la nouvelle loi de finances, les dernières retouches seront applicables au delà du 31 décembre 2022.
Les zones ont été revues et certaines ne sont plus dans le champ d'application de la loi Pinel. c'est le cas des zones B2 et C . Certaines villes dites de garnison profitent de dispositions particulières pour redynamiser des quartiers occupées par les casernes en dehors des dispositions ci-dessus.
Les effets de l'application du dispositif fiscal a très bien fonctionné, au point que la cour des comptes pointe du doigt le coût qu'elle estime supérieur aux rentrées fiscales attendues en contre partie.
Pour mémoire rappelons ici les conditions à satisfaire pour obtenir les avantages fiscaux prévus éligibles à la loi Pinel.
Deux étapes sont balisées ci-dessous:
Jusqu’au 31 décembre 2022, le taux de réduction d’impôt est de :
- 12 % pour un engagement de 6 ans
- 18 % pour un engagement de 9 ans
- 21 % pour un engagement de 12 ans.
En 2023, le taux de réduction sera de :
- 10,5 % pour un engagement de location de 6 ans
- 15 % pour un engagement de location de 9 ans
- 17,5 % pour un engagement de location de 12 ans.
En 2024, le taux de réduction sera de :
- 9 % pour un engagement de location de 6 ans,
- 12 % pour un engagement de location de 9 ans
- 14 % pour un engagement de location de 12 ans.
| Eligibilité location PINEL | 2021 - 2022 | à partir de 2023 | à partir de 2024 |
|---|---|---|---|
| Location pour 6 ans | 12% | 10,5% | 9% |
| Location au bout de 9 ans | 18% | 15% | 12% |
| Location au bout de 18 ans | 21% | 17,5% | 14% |
La fin du dispositif Pinel sera opéré " en sifflet" c'est à dire en réduisant progressivement de sorte à ce que le marché immobilier locatif ne subisse pas de soubresauts toujours perturbants.
Même si un nouveau programme de construction verra vraisemblablement le jour après les élections présidentielles 2022.
Rappels des conditions essentielles des avantages fiscaux applicables suivant :
Investissements immobiliers entrant dans le champ d application PINEL
La notion de zones tendues suivant la zone géographique est vérifiable sur le site economie.gouv.fr. La notion de foyer fiscal s'entend pour une ou plusieurs personnes souscrivant la même déclaration d'impôt sur le revenu des personnes physiques. Exemple un célibataire constitue un foyer fiscal. Un célibataire ayant un enfant à charge sera considéré au même titre q'un couple avec enfant.
Les notions de plafonds de ressources tant pour les locataires, que les plafonds de loyer à respecter par les propriétaires restent applicables et seront sans doute ajustées à la fin de chaque année nouvelle.
- Les logements à construire ou Vente en Etat Futur d'achèvement sont à partir du 1er janvier 2021 seront réalisés dans des bâtiments d habitation collectifs. Donc exclusion de résidences principales isolées.
- logements acquis entre le 1er septembre 2014 et la date butoir du 31 décembre 2024 à vocation de travaux de rénovation qui produiront à la fin du chantier un immeuble neuf
- Dans le même ordre d idée les logements également acquis dans ces mêmes conditions mais qui présentent un état de vétusté tel qu'ils sont déclarés ne satisfaisant pas les conditions de décence minimale profiteront du dispositif Pinel à condition de réaliser les travaux de réhabilitation avant le 31 décembre 2024.
- A suivre les logements nouveaux provenant d'une acquisition de bien immobilier qui était au préalable affecté à une autre destination qu'une habitation.
- Lorsque le contribuable déclare sa volonté de construire par un dépôt de permis de construire avant le 31 décembre 2024 (dans un ensemble collectif depuis le 1er janvier 2021)
- Particularités pour les ORT c'est à dire les Opérations de Revitalisation du Territoire (semblables aux villes qui réhabilitent des quartiers particulièrement nécessiteux) voir à ce sujet l arrèté du 26.3.2019 avec une obligation de réaliser des travaux au moins égal à 25% du coût total de l'opération.
- Enfin pour être parfaitement éligible la performance énergétique est incontournable. Les logements "doivent atteindre un certain niveau de performances énergétiques".
Le bénéfice de la réduction investissement Pinel doit être réalisé dans un délai qui varie selon :
- la date d'obtention du permis de construire et n'être pas éloigné de plus de 30 mois.
- la date d acquisition pour un VEFA servira de référence à l'achèvement des travaux qui devront prendre fin avant les 30 mois écoulés.
- Dernier point concernant des logements acquis plus de deux ans qui feront l'objet de réalisation de travaux suivant les conditions
Les prix des loyers en rapport avec le mêtre carré loué varie selon l'endroit ou l habitation est située en zone éligible.
- zone B1 soit 10.51€ le mètre carré loué
- Zone A bis soit 17.55€ le mètre carré loué
- Zone A soit 13.04€ le mètre carré
Comment demander concrètement la réduction d'impôt PINEL
Tout d'abord il faut être imposable pour pouvoir bénéficier de la réduction PINEL. Aussi vous devrez réunir les documents ci-après à votre déclaration des revenus correspondants à l'exercice concerné par l'achèvement des travaux de fin de chantier en VEFA ou de la signature de l'acte d'acquisition dans les autres cas.
- Adresse du logement en question, les pièces prouvant l'acquisition, les, éléments qui justifient la location tel que le bail et notamment le prix de location au mètre carré que l on peut prouver à partir de la surface habitable du logement.
- la durée minimale de location sera justifié par le bail, la rédaction devra apporter la preuve de la location en vide. Le contrat nommera les personnes contractantes et en dernier ressort justifier que ces personnes n'excédent le plafond de ressources dans le foyer fiscal du locataire.
- Notons que le bailleur peut louer à un membre de sa famille dans la mesure où il entre dans les conditions du locataire lambda.
- Les justificatifs pour le bailleur sont quasiment toutes réunis dans le contrat de bail, et pour les locataires dans la feuille d'imposition ou de non imposition.
TABLEAU RESSOURCES
| Composition du foyer fiscal | A bis | Reste de la zone A | B1 |
|---|---|---|---|
| Foyer fiscal pour une Personne | 38 377 € | 38 377 € | 31 280 € |
| Foyer fiscal pour un Couple | 57 357 € | 57 357 € | 41 772 € |
| Foyer fiscal avec une personne à charge | 75 188 € | 68 946 € | 50 233€ |
| Foyer fiscal avec deux personnes à charge | 89 769 € | 82 586 € | 60 643 € |
| Foyer fiscal avec trois personnes à charge | 106 807 € | 97 766 € | 71 340 € |
| Foyer fiscal avec quatre personnes à charge | 120 186 € | 110 017 € | 80 399 € |
| Ensuite la majoration s'applique par personne supplémentaire | + 13 390€ | + 12 258 € | +8 969 € |
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Notes accessoires aux conditions PINEL
Ceci sera résumé en guise de rappel. En effet, pour bénéficier de la réduction fiscale Pinel il faut déjà payer des impôts sur le revenu au moins égal à ladite réduction.
Le bien immobilier doit être loué à titre de résidence principale pour le locataire.
Que le loyer soit au moins inférieur à 20% des loyers environnants au prix de marché (hors location PINEL)
Le prix du bien doit être plafonné à 300.000€ en un seul ou deux logements compris dans la même année. Le prix moyen du mètre carré ne peut dépasser 5.500€.
Il faut bien entendu louer la durée comprise entre au minimum 6 ans et suivant les possibilités 9 ans ou 12 ans, sachant que chaque palier est bonifié selon le barème en vigueur applicable.
La loi Pinel est venue corriger à la marge le dispositif Duflot qui n'encourageait pas les propriétaires bailleurs devant l'avalanche causé par la loi ALUR. Entre autres la durée d'engagement de location a été réduite et le point principal à souligner de pouvoir louer aux enfants ou ascendants du bailleur.
