LMNP Neuf ou ancien : quels sont les avantages ?
Je m'appelle George et je vais vous parler aujourd'hui du statut de loueur en meublé non professionnel, dans le cadre d'investissement en résidences de services. Nous verrons les raisons pour lesquelles ce statut est très intéressant.
LMNP : Objectifs
Commençons par les objectifs visés en matière de création de patrimoine par le statut LMNP. Premièrement, ce statut permet de vous créer des revenus non fiscalisés pendant une longue période. Ceci peut aller de 20 ans à plus de 30 ans grâce à l'amortissement de la valeur du bien. Deuxièmement, grâce à l'effet de levier du crédit et au fort rendement de ces investissements, vous vous créez un patrimoine dans la pierre plus rapidement qu'avec tout autre placement. Troisièmement, gràce à l'assurance emprunteur, vous protégez vos proches. En cas de décès, le bien est remboursé. Une rente vient immédiatement aider vos héritiers à subvenir à leurs besoins. Enfin, au moment de prendre votre retraite immobilière, vous disposez d'un capital maximisé, pour générer des revenus complémentaires à votre retraite, tout en ne générant aucun impôt supplémentaire.
Je vous propose maintenant de voir les avantages multiples que comporte ce dispositif associé aux résidences de services.
LMNP : Avantages
Quels sont maintenant les avantages associés à l'investissement, dans un bien en résidences services, en neuf ou ancien ?
Premièrement, le propriétaire investisseur qui achète un bien LMNP dans le neuf, c'est à dire en état futur d'achèvement, se voit remboursé de la TVA à hauteur de 20%. C'est un vrai coup de boosteur pour le rendement de l'opération. Dans l'ancien, l'acquéreur bénéficie aussi de ce privilège, en achetant hors taxes son bien.
Deuxièmement, l'acquéreur se voit proposer par l'exploitant de la résidence, un bail commercial ferme d'une durée de 9 ans minimum renouvelable par tacite reconduction. Ceci lui confère une réelle garantie de versement de loyers, que son bien soit occupé ou non. De fait, l'investisseur n'a aucune gestion à faire.
Troisièmement, les revenus issus d'une location en LMNP sont de type bénéfices industriels et commerciaux. Le mécanisme comptable permet l'amortissement de 90% du bien, effaçant toute fiscalité durant toute la durée du prêt, ainsi que plusieurs années au delà, grâce au principe de report à nouveau du stock d'amortissement. Atout supplémentaire, il est possible de cumuler ces avantages avec d'autres investissements, comme Pinel ou Malraux. Même avec une faible fiscalité, ce dispositif est très intéressant!
Je vous propose maintenant de voir un exemple.
LMNP : Exemple
Voyons ensemble un exemple d'un couple, qui achète un appartement neuf dans une résidence services, destinée aux étudiants.
Le prix de l'immobilier s'élève à 110 000 euros. Ils choisissent d'acheter à crédit. Grâce à un achat dans le neuf, ils bénéficient d'une économie d'impôt par le biais de la récupération de TVA, à hauteur de 22 000 euros. Dès l'achat, leur comptable appliquera un amortissement de 90% de la valeur du bien hors taxes sur 30 ans. Grâce à ce procédé, ils ne déclareront pas de bénéfices pendant de très nombreuses années, allant parfois jusqu'à plus de 10 ans après la fin du prêt. Ceci constitue alors, un excellent moyen de créer des revenus non fiscalisés, à la retraite.
Une fois le bien totalement amorti, il sera alors temps de le céder pour en acquérir un nouveau, cash, dans l'ancien, et repartir sur une durée de 20 ans d'amortissement, en créant directement une rente. Cet exemple montre l'efficacité du dispositif LMNP en résidence services, en tant que boosteur de vos investissements, grâce à la récupération de la TVA et l'amortissement.
