Viager : les 3 principales sortes de viager

Le marché du viager est "vieux comme le monde", mais il a évolué au fil du temps et des modes de vie sans nul doute. Pour autant on peut évoquer les principaux types de viager.

Viager pour l'occupant des biens à vendre en viager c'est la possibilité de rester dans les lieux sa vie durant ! Nous sommes dans le cas du viager occupé. C'est à dire que l'ancien propriétaire continue à vivre comme par le passé ou presque. En revanche il n'est pas devenu locataire au contraire, il peut même percevoir une rente régulière, la rente viagère.

Cette formule est de loin la plus pratiquée, c'est quasiment l'ensemble des transactions immobilières, vente en viager occupé qui sont signées chez les notaires.

Pour mémoire, le vendeur d'un bien immobilier en viager habite encore le domicile vendu en toute logique jusqu'à son décès. c'est le principe des ventes viagères, variante des ventes à terme .

Usufruit

Le vendeur se doit de préciser son statut au moment de la signature du contrat . Il dispose de deux possibilités:

• soit il choisi de garder l'usufruit auquel cas il pourra mettre en location et en retirer le fruit (usus et fructus),
•  soit le vendeur conserve ce que l'on appelle le droit d'usage et d'habitation duh.

L'acheteur est nu-propriétaire et deviendra le propriétaire au décès de vendeur. Ce principe relève du démembrement de propriété : nue-propriété et usufruit .

Dans ce schéma la pleine propriété est donc reconstituée par la réalisation de la condition aléatoire clause essentielle du contrat de viager.

Inconvénient pour l'acheteur dans l'hypothèse d'une mise en location par le vendeur, le bail continue jusqu'à son terme indépendamment du décès du bailleur. Ainsi le bien ne serait pas disponible immédiatement (art code civil 595 ).

Aux termes de l article 625 du code civil, le Droit d Usage et d Habitation (DUH) est attribué au seul titulaire. Ceci est exclusif fixant les droits de chacun du vendeur et de l'acheteur.

Le DUH permet de trouver la valeur résiduelle des différents éléments qui composent le contrat de vente en viager. La valeur du du droit d usage et d habitation vient en diminution des obligations de l acheteur . En effet, l âge du vendeur représente une privation potentielle de jouissance de l’acheteur,  d'autant plus importante que ce crédirentier est d'un âge relativement jeune.

L'acheteur en viager se comporte diamétralement opposé aux intérêts du vendeur. La valeur du bien comprend, la valeur d usage retranchée de la valeur marchande, suivant les points de vue des antagonistes. De plus, la rente se compare souvent à la mensualité d'un prêt immobilier qu'il soit linéaire ou progressif.

Egalement la comparaison avec la valeur locative du bien permet également de pérenniser l'équilibre du placement qui se situe à priori dans un temps long.

L'acheteur étayera plusieurs hypothèses en fonction de l'espérance de vie du vendeur. Cette partie aléatoire est un frein psychologique à la transaction. Aussi la mise à prix doit restée raisonnable de sorte que le pari de part et d'autre ne soit pas exagéré.

Ainsi nous comprenons bien que l'espérance de vie constituera la décote de ce droit d'utiliser les lieux.

 Cette privation du droit du crédirentier est une variable dans la négociation entre débirentier et crédirentier. En effet, l'absence du versement de la rente constitue un allègement au profit de l'acheteur.

 Seule la valeur du bien représentant le prix à payé cash constitue l'essentiel de la négociation. Le risque financier lié à la longévité du crédirentier est minimisée.

Le viager sans rente, aussi appelé nue-propriété permet d'acheter en prenant moins de risque car il n'y a pas de paiement de la rente et donc moins de risque lié à la longévité du crédirentier.

En revanche le prix à payer immédiatement s'approche de la réalité, d'une part avantageuse pour l'acheteur (qui limite la clause aléatoire du montant de la rente). Il peut convenir au crédirentier déjà imposé fortement sur le revenu qui vendra son bien d' habitation en viager sans plus value s'agissant de la vente de la résidence principale, d'autre part.

Cet exemple de calcul implique le recours au professionnel de l'immobilier, Notaire, Expert, conseil en gestion de patrimoine, de préférence.

Nous progressons dans le projet recherché par l'acheteur en viager, car le bien immobilier est disponible à la vente. De ce fait, la simulation de rentabilité financière se complète par le montant du loyer escompté. La clause résolutoire peut être complétée suivant les négociations abouties entre acheteur et vendeur, et enfin  le notaire apportant les termes juridiques obligatoires dans l'acte.

Le crédirentier pourra partir en maison de retraite, par exemple  après avoir choisi le meilleur exemple de calcul en sa faveur. La sécurité du vendeur est d' assurer ses vieux jours sans risque d'inflation entre les charges d'hébergement et le montant de la rente.

NB : la taxe foncière dans ce cas est à la charge de l'acheteur.