Vente en viager entre particuliers : un contrat typique
Un procédé qui revient du fonds des âges pourrait on dire ! , au moins dans son principe et son type de vente. Vente viagère, achat en viager, maison en viager sont autant d'expressions qui recoupent l' acte de vente qui sera signé par les deux parties.
Toute personne capable juridiquement peut vendre son bien de plusieurs manières :
- en pleine propriété,
- ne céder que la nu propriété,
- faire donation
- et pourquoi pas rédiger un contrat qui engage l'acheteur à verser une rente au vendeur suivant des conditions encadrée par la loi.
Exposé :
- Viage ou viager c'est le fait déclencheur. Le vieux français utilisait le mot vente à viage qui sous entend pour le temps de vie. Le contrat est établi en tenant compte de l article 1980 du code civil : "La rente viagère n’est acquise au propriétaire que dans la proportion du nombre de jours qu’il a vécu".
- vendeur qui déclenche la mise à prix de son bien et de la rente qu'il souhaite obtenir. C'est le crédirentier.
- Acheteur qui convient de payer le prix en observant les conditions de la rente. C'est le débirentier.
Quelques articles du code civil
- Article 1964 : notion de contrat aléatoire et réciproque entre les parties signataires. Les effets du contrat quant aux avantages ou pertes, dépendent d'un événement incertain qualifié aléatoire.
- Article 1980 : La rente viagère n’est acquise au propriétaire que dans la proportion du nombre de jours qu’il a vécu
- Article 1983 : , le crédirentier ne peut exiger du débirentier le versement de la rente prévue au contrat qu'en justifiant de son existence.
- Article 1978 : le défaut de paiement est traité à cet article. Le crédirentier pourra appréhender le bien dans les mains du débirentier pour obtenir son dédommagement. Cet article est renforcé par la garantie "privilège du vendeur"
- Article 1974 : (précision utile) toutefois, Tout contrat de rente viagère créé sur la tête d’une personne qui était morte au jour du contrat ne produit aucun effet.
Vente en viager d'un bien immobilier
Tout réside dans l'espérance de vie du vendeur, puisque son décès confère la pleine propriété au débiteur. La condition sera réalisée par conséquent. De cet état de fait découle un certain nombre d'alinéas qui visent d'une part à protéger le crédirentier, mais également le débirentier d'autre part.
Première précision, l'acheteur ne peut avoir eu connaissance de l'état de santé du vendeur avant de conclure. De ce principe découle la nullité du contrat s'il était rapporté que le débiteur était parfaitement informé des circonstances qui ne laissent aucun doute sur la fin de vie prochaine du vendeur.
Par conséquent, les 20 jours suivant la signature, ne permet aucun doute car la loi considère purement et simplement que l'événement n'avait rien d'aléatoire, mais plutôt prévisible. L'annulation de la vente est prononcé par le tribunal (s'il est saisi de cette affaire.)
Le choix de la vente en viager recouvre beaucoup de cas imaginables, visant soit la réduction fiscale de la transaction, soit d'éviter des frais de mutation par donation ou succession.
A retenir :
- la date de signature du contrat
- l'âge du crédirentier importe notamment son espérance de vie, (pivot à 75 ans)
- la valeur réelle du bien et par suite,
- l'évaluation du loyer que l'on pourrait demandé en cas de location, par exemple
- Voir également La vente en viager: définition, reversibilité, charges...
Calcul du viager
Nous avons vu que nous sommes dans une négociation de gré à gré ! ( ce qui n'empêche pas de régulariser et formaliser la vente devant notaire).
Le prix dépend du viager libre ou occupé :
- la libre disposition du bien ! dans ce cas le débiteur ou acheteur acquéreur peut librement l'occuper ou le louer. Viager libre.
- Soit le viager occupé, confère au vendeur de rester dans les lieux le reste de sa vie s'il le souhaite ou louer le bien aussi. En effet le vendeur conserve l'usufruit, et ou le droit d'usage personnel du logement suivant les conditions du contrat de viager. L'acquéreur ne se rendra pleinement propriétaire qu'au décès du crédirentier
Après avoir abordé ces deux situations, le prix du bien évoluera
En fonction des éléments :
- l'implantation de la maison en question,
- la valeur marchande libre à la vente ( cas de vente de gré à gré)
- la plus value attendue aussi :
Comment évaluer le montant que doit verser l'acquéreur à la signature (partie payée comptant) ce que l'on appelle le "bouquet".
Une logique s'impose toutefois. sans revenir à la fable "le laboureur et ses enfants" qui :
"sentant sa mort prochaine fit venir ses enfants et leur parlât sans témoin". (clin d'oeil aux us et coutumes)
Ceci dit revenons à la comparaison avec un bien acheté traditionnellement.
Le prix serait établi au cours du marché immobilierambiant. L acheteur souscrirait un prêt sur 20 ou 25 ans pour amortir le prêt immobilier.
Donc, acheter en viager doit bien présenter des avantages de part et d'autre ?.
Bien sûr ! On parle volontiers d'équilibre.
L'acheteur parie sur l'avenir du crédirentier !
Le crédirentier préfère concéder une partie du prix au bénéfice d'une fin de vie tranquille à l'abri du besoin.
Ainsi donc pour vendre en viager on tiendra compte du versement de la rente cumulée approximative ( fourchette haute et basse estimées) suivant les calculs de chacun des protagonistes.
L'espérance de vie s'apprécie grâce à une table de mortalité qui est révisée à postériori. Alors les estimations s'éloignent en plus ou en moins de cette table.
Néanmoins, le vendeur qui est considéré "Très Grand Vieillard" est en droit d'exiger un bouquet important tablant sur le risque de ne pas percevoir longtemps ses arrérages.
Chacun cherche l' avantage du viager !
Cela va de soi. Le conseil en Patrimoine est à son aise dans ce cas de figure, domaine qu'il connait parfaitement.
L agence immobilière peut aider à la vente dans ce domaine particulier.
Le notaire est un interlocuteur privilégié, non seulement il rédigera le contrat de vente mais il conseillera utilement acheteur et vendeur.
Les ventes immobilières sont collectées par les offices notariales et offrent ainsi des statistiques précieuses.
Les ventes des immobiliers en viager sont surveillées après signature de l'acte, notamment par les services du fisc.
En effet depuis le 1er janvier 2020 non seulement la suspicion de faire une affaire en "optimisant" la transaction sur le plan fiscal par le biais du viager, est apprécié minutieusement. En outre, il y aurait des comptes à rendre lorsque le paiement comptant (le bouquet) versé au vendeur serait dérisoire !
La notion d'équilibre est donc garante de loyauté.
