SARL de Famille LMNP

Nous avons au cours des différentes sections précédentes abordé l' investissement immobilier locatif du loueur en meublé non professionnel ou professionnel. LMNP les bonnes idées 

La gestion des biens immobiliers en meublé est certes différente, soumise à des conditions spécifiques, mais en contrepartie, vous avez la possibilité de vous constituer un patrimoine immobilier à l'abri de la fiscalité. La comparaison avec le bailleur immobilier en logement vide, déclarant des revenus fonciers n'aura pas autant de déductions fiscales.

Si vous souhaitez investir au sein d'une même famille, choisir la forme SARL se précise d'autant plus  que la SCI n'est pas recommandée lorsque l'on choisit la location en meublé.

La SARL Familiale est une déclinaison de la SARL classique de droit commun. Ses statuts réservent la participation exclusive des membres d'une même famille. L'article 239 bis AA du code général des impôts ( CGI) rappellent cette particularité de former une SARL entre parents en ligne directe ou entre Frères et sœurs ainsi que les conjoints ou encore les partenaires d'un pacte civil de solidarite, (PACS), article 515-1 du code civil .

Précision : Le régime fiscal sera celui des sociétés de personnes . En revers, les associés doivent conserver la même qualité et n'autorise pas non plus l'entrée d'associés sans liens familiaux défini ci-dessus.

Ainsi la SARL de Famille réunit sous la même entité des personnes qui ont des objectifs communs en matière de succession.

Sur le plan fiscal, créer une SARL de Famille est la solution idéale, l'activité commerciale en location meublée non professionnelle , permet une imposition soumise au BIC -bénéfices industriels et commerciaux.

Donc, nous allons successivement mettre en perspective les différents aspects de la SARL de Famille au regard des loueurs en meublés LMNP. Tout d'abord la transparence fiscale de la SARL de Famille convient parfaitement si vous optez pour l' impôt sur le revenu des personnes physiques.

Les revenus obtenus seront inclus dans votre foyer fiscal sans risque de double imposition.

Toutefois, nous rappelons que cet instrument ne peut valablement fonctionner qu'à la condition de respecter le caractère familial et de maintenir autant que possible l'option fiscale retenue à la création de la SARL. (on peut opter pour le régime de l' impôt sur les sociétés, mais ce choix sera retenu une bonne fois pour toute. En effet, pas de possibilité de revenir au régime des personnes physiques).

Il est donc tout à fait possible d'exercer une activité commerciale de loueur en meuble non professionnel au sein d'une SARL de Famille.

 L'exploitation via une société vaut elle mieux qu'une activité commerciale individuelle ?

Sans vouloir insister, la notion de famille reste la pierre angulaire de l activité commerciale. Aussi les intérêts communs devront être observés avec la même attention, notamment sur le plan successoral. Une discorde est toujours possible en famille ? le retrait d'une personne "renverserait la table".

Nous réunissons les avantages connus de la SARL classique en général, séparation des patrimoines, transparence fiscale, évolution possible du capital social, comptabilité simplifiée ( et inconvénient de gestion comptable), cessions et transmissions des parts sociales suivant les décisions en assemblée générale.

Ce chapitre ne segmente pas les avantages et les inconvénients car ils sont "réversibles selon les options personnelles des associés". Par exemple, la séparation des patrimoines connait son revers, lorsque la SARL Famille contracte un emprunt immobilier conséquent . En effet, la banque ne se satisfait pas toujours de la seule garantie de la société, bien souvent la caution solidaire des associés est exigée pour conclure la transaction.

La capacité civile est requise, la qualité commerciale est superflue, la position du gérant est soumise au respect de la non condamnation pour faute de gestion.

Un mot sur le gérant soit il est minoritaire et peut donc être salarié puisque soumis à une subordination, soit il est gérant majoritaire sera rémunéré selon approbation par l'assemblée générale des associés.

Le démembrement de propriété des parts sociales constitue un intérêt particulier au sein d'une SARL. C'est l'occasion de prévoir sa succession longtemps à l'avance en cédant la nue propriété aux héritiers tout en conservant l'usufruit pour le reste de sa vie. Plus cette opération est réalisée tôt et moins les frais de cession seront onéreux, puisque lié à l'âge du donateur, la nue propriété ne représente dans ce cas qu'une moindre proportion ( on peut descendre à 40 % de la valeur des parts comparé en pleine propriété). Sachant que l'usufruit cesse au décès du donateur et que le donataire recouvre la pleine propriété sans frais, nous comprenons mieux l'avantage fiscal.

La société SARL de Famille distribue les bénéfices par personne associée en fonction des statuts. A ce sujet, l'adhésion à un centre de gestion est conseillé et permet de profiter d' abattements fiscaux.

Amortissement comptable de l'actif immobilier

La fiscalité que l'on connait pour un loueur de meublé non professionnel s'applique de la même manière dans le cadre d'une SARL de Famille.

Donc l' investissement immobilier figurant au bilan de la SARL sera déprécié chaque année sur une durée de 25 ou 30 ans selon le plan comptable. Il s'agit d'une dotation aux amortissements qui sera déduite du chiffre d'affaire et par conséquent des éventuels bénéfices de l'année concernée.

A titre d'exemple un bien de 250.000€ sera amorti chaque année de 10.000€ pour un plan d'amortissement de 25 ans.

La particularité dans la comptabilité de la SARL de Famille mérite d'être précisée. En effet, nous savons que l'amortissement représente une charge sans décaissement dans la comptabilité de l'entreprise en question.

Ainsi, on pourrait écrire dans le compte d'exploitation :

Produits des ventes (loyers encaissés) 12.000€ ( 12 loyers de 1.000€)

Charges d'exploitation ( assurances, frais de gestion, impôts et taxes, etc) = 3.000€

dotation aux amortissements = 10.000€

Résultat d'exploitation = débiteur de 1.000€. (Ce chiffre sera reporté en fonction des résultats futurs positifs ( il s'agit de l' A R D : Amortissement Régulièrement Différé).

Néanmoins, pour autant la trésorerie de la SARL sera positive de 9.000€ car les 10.000€ n'ont pas été décaissés. Cette somme permettra de payer d'éventuels travaux d'amélioration dans le meublé ou de renouvellement de meubles par exemple. Seulement il ne sera pas possible de les prélever, car la distribution de dividende ne serait possible qu'en cas de bénéfice à partager.

Nous avons signalé l'obligation de tenir une comptabilité, de faire des assemblées générales pour toutes les décisions à venir. De plus le régime réel d'imposition nous y oblige, déposer les liasses fiscales, faire valider les comptes annuels, sont autant de démarches.

Néanmoins, la fiscalité, avantageuse se traduit par l'absence quasi certaine de l'imposition,, compte tenu des amortissements, également possible de la récupération de la TVA .

Enfin, il faut envisager la revente du LMNP au bout des amortissements (ou même avant). Nous savons que le loueur en meublé non professionnel profite du calcul de la plus value de cession au même titre que les particuliers. Les amortissements ne sont pas remis en cause au moment de signer l'acte de vente. Hé bien la situation est quasi identique dans son principe.

Chaque associé sera crédité d'une quote-part proportionnelle à son capital social dans la SARL. Il sera donc éventuellement taxé sur la plus value de cession des particuliers .

C'est là toute la principale différence avec le loueur en meublé professionnel.