Locations meublées de courte durée dans le collimateur

Les locations meublées de courte durée dans le collimateur

Les locations meublées de courte durée qu’elles soient comprises dans une résidence principale ou dans une résidence secondaire, sont viées par le PLF 2024 avec pour conséquence une diminution de l'abattement fiscal de 70% à 30%. Ce qui représrnte une augmentation de 40% de la fiscalité résultant.

La politique revient régulièrement sur cette problématique car elle prive dans de nombreuses régions et surtout en bord de mer les locataires de bien disponibles à l'année. Les loyers alors explosent par la loi de l'offre et de la demande créant une augmentation virtuelle des prix des loyers.

Un marché immobilier lucratif

En particulier, l’attention est portée sur les locations meublées de courtes durées concernant les clientèles de passage, susceptibles de passer sous les radars du fisc.

A ce propos, l’article 324-1 du code du tourisme définit le séjour allant de la journée, à la semaine voire au mois mais ne constituant pas  un domicile au sens juridique.

Une exception persiste, toutefois, pour les propriétaires qui louent une chambre par exemple, sous le même toit que sa résidence principale.

Nous l’avons bien compris, la location saisonnière, la location d’une nuit, offre des opportunités d’arrondir les fins de mois pour l’occupant en offrant une prestation satisfaisante et bien moins chère qu’une location hôtelière pour un pied à terre. Ceci crée aussi une concurrence déloyale puisque le propriétaire d'un tel bien n'a pas à se mettre en ordre vis à vis de la règlementation hotelière.

Autrement dit, nous assistons à une concurrence déloyale inévitable, d’une part et à un nouveau marché réservé aux touristes et gens de passage au détriment des salariés de la région qui recherchent une résidence principale, d’autre part.

Autre aspect évoqué ici, la rentabilité de fait de l'abattement fiscal actuel incite les propriétaires à passer en location meublée courte durée en raison d'un rendement plus important que les revenus fonciers. Le risque aussi des loyers impayés est quasi nul car le client paye d'avance. Cependant dans certains secteurs géographiques, le nombre important de bien à louer ayant explosé il y a de nombreuses nuitées vacantes.

Ce marché s'est fortement développé pour atteindre 750 000 logements en location dite saisonnière de courte durée.

Outre les avantages : des inconvénients

Les inconvénients existent déjà  bien sûr, la rotation des locataires par exemple et son lot de visites d’état des lieux correspondants. Également on peut citer :

• la gestion des clés,
• la fourniture du linge de maison,
• assurer le ménage dans un laps de temps réduit entre les sortants et les entrants,
• enfin entretenir l’équipement en bon état tout en laissant la libre circulation des locataires 
• dans la résidence souvent partagée avec le propriétaire.

Les nouvelles contraintes instaurées par la loi du 23 novembre 2018.     

Il faut citer en tout premier lieu l usage du formulaire Cerfa 14004 à remplir avant la location et à remettre au service municipal qui recadre la relation du contribuable avec le fisc.

Le numéro délivré par la mairie immatricule en quelques sortes la prestation « location meublée ». La résidence principale se définit alors par l’occupation annuelle de 8 mois minimum,  donc il est assez logique de limiter la période locative à 120 nuitées. La perception de la taxe de séjour, conforte les finances de la commune qui héberge cette population importante, mais aussi permettra de contrôler les déclarations du bailleur.

Perception de la TVA

Cette contrainte reste à la marge, en ce sens que cette TVA est due dans la mesure où le bailleur offre au moins trois prestations au locataires … par exemple :

• Présence à la réception
• Le petit déjeuner
• Mise à disposition du linge de maison
• Ménage quotidien
• etc

Réforme globale des revenus BIC

Les loyers perçus sous cette forme locative, sont à déclarer dans le compartiment des Bénéfices Industriels et Commerciaux ( BIC) avec toutefois la possibilité de retenir le micro-Bic (50%).

A ce sujet, un seuil plafond est en place, ce qui cloisonne les amateurs dans un cadre restreint.

Le guichet unique INPI, est un nouveau process qui permet la déclaration en ligne qui a falcilité la délcaration mais aussi poussé ed nombreux propriétaires à choisir le statut micro Bic certes simple mais qui est moins intéressant qu'un statut LMNP classique qui a l'avantage de ne générer aucune fiscalité grâce à l'amortissement. 

Ceci dit, la déclaration ne peut être autre que l’attente du questionnaire, toute exception ne saurait être traitée en ligne.

L'abattement fiscal réduit de 70% à 30% produira nécessairement une augmentation de la fiscalité surtout pour ceux qui ont fait le choix du micro BIC et pour beaucoup une mauvaise surprise sur l'effort d'épargne... Ce ui incitera nécessairement de nombreux investisseurs à vendre ou à changer de statut en LMNP Classique.

Paradoxe ou optimisation  

Ne faut il pas s’étonner que les résidences secondaires soient pointées du doigt, au motif qu’elles sont volets clos la majeure partie du temps, alors que la demande de logement n'est pas satisfaite.

En effet, de ce point de vue, les maires sont dubitatifs, faut il taxer plus  en appliquant la majoration qui peut atteindre 60% des taxes d’habitations ou encore foncières, comme ils y sont autorisés ? On peut penser que durablement ce modèle va être contre balancé avec des taxes de plus en plus fortes.

Notre recommandation : choisir des investissements en LMNP Classique avec location à l'année. La fiscalité est neutre et ne sera pas modifiée par le PLF 2024. La rentatbilité est plus faible certe mais la fiscalité nulle vient créer demain des rendement supérieurs sur le long terme comparé à ce modèle à bout de souffle telle que la location meublée courte durée.