Nue propriété : définition, acheter , hériter
L'article 544 du code civil définit le droit de propriété en ces termes : "le droit de jouïr et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on en fasse pas un usage prohibé par la loi"
Autrement dit, le propriétaire d'un bien peut se servir du bien, d'en user et même d'en disposer toujours en respectant la loi.
Le propriétaire, selon l'article 544 du code civil détient la pleine propriété dudit bien, c'est à dire qu'il agit sur les deux éléments : la nue propriété et l'usufruit qui composent cette pleine propriété.
Nous retrouvons l'appellation d'origine selon le latin : USUS , FRUCTUS, et ABUSUS qui traduisent les effets produits sur la nue propriété et l'usufruit.
EXPLICATIONS :
- USUS qui rappelle l'usage du bien on peut même dire USER ou USUFRUIT dans le prolongement
- FRUCTUS nous invite à profiter des fruits, traduit en droit par la jouissance d'USUFRUIT
- ABUSUS résonne par "euphonie" comme "abuser" du bien .... disposer, aliéner, en d'autres termes vendre, donner ..... Il sera difficile de détruire le bien sans prendre les précautions légales. Pour l'exemple, un immeuble quelque soit son importance doit faire l'objet d'une autorisation de destruction par l'administration.
Ainsi, nous sommes en présence des droits et des obligations que rencontrent un citoyen dans l'exercice de son patrimoine en pleine propriété d'un bien .
Acheter une nue propriété
Le nu propriétaire peut vendre la nue propriété, alors on peut donc se constituer un patrimoine immobilier en procédant à l'acquisition de murs.
Pourquoi investir en nue propriété ?
D'une part, la valeur de ce bien est beaucoup moins cher que la pleine propriété (Le prix est fonction de l'âge de l'usufruitier en particulier), et les charges sont nettement moins élevées, d'autre part.
En dehors de la famille parents - enfants, les sociétés spécialisées dans le viager proposent à la vente les murs, moyennant une décote sur le prix d'achat. La société exploitante devient bailleur social en louant le bien à titre de résidence principale.
L' investissement immobilier pour le nu propriété, ne lui coûte pas ou peu de frais de gestion. La société bailleur social paie la taxe foncière et la taxe d'habitation se répercutée à la charge du locataire. En revanche, les frais de grosses réparations sont à la charge du nu propriétaire. (art 605 et 606 du code civil).
Optimisation fiscale
L'optimisation fiscale de l'investisseur immobilier nu propriétaire, s'accommode bien du manque de revenus des biens en nue propriété, en compensation de revenus immobiliers locatifs excédentaires .
A défaut, de patrimoine immobilier multiple, les éventuels intérêts d' emprunt ne seraient pas déductibles. Pour être complet, les intérêts d'emprunts peuvent être imputés sur les autres revenus fonciers du même foyer fiscal. Une condition toutefois doit être satisfaite, l'usufruitier doit être imposable à l'impôt sur le revenu.
Le contrat établi avec la société bailleur social s'échelonne sur une durée comprise entre 15 et 20 ans., de manière générale. Compte tenu de ce long terme au bout duquel le bien est restitué au nu propriétaire, la production de revenus donnant à son titulaire la possibilité de recevoir des revenus, peut très bien constituer un complément de retraite.
Hériter de la nue propriété
Comment devient-on nu propriétaire ?
- Soit en achetant une nue propriété ! Soit en recevant une nue propriété, à l'occasion de la donation en nue propriété ou d'un héritage, la transmission de ce patrimoine confère le droit ABUSUS . Dans le cas d'un bien immeuble telle qu'une maison, le nu propriétaire possède "les murs" en termes familiers.
- en revanche, ce sera l' usufruitier qui se logera dans les murs ou profitera des loyers s'il a préféré louer son bien.
L'héritage concède aux enfants la nue propriété, quand le conjoint survivant dispose du bénéfice d'une donation de l'époux pré-décédé en sa faveur. Les époux d'un commun accord rédigent une donation au profit de l'éventuel survivant.
La donation des parents envers les enfants permet de démembrer le bien immobilier donné. Les parents gardent l'usage et le fruit du bien pour le reste de leur vie.
Le décès de l' usufruitier ou des usufruitiers met fin à l' usus et fructus, la pleine propriété est alors reconstituer au bénéfice des propriétaires des murs.
