SCPI à capital fixe
Dans une SCPI à capital fixe, le capital social est fixé à l'avance et le nombre de parts est limité, en conformité avec les statuts. Les investisseurs ne peuvent donc souscrire de nouvelles parts que lors d'une augmentation de capital décidée par la société de gestion de la SCPI. De même, les investisseurs ne peuvent revendre leurs parts qu'à l'occasion d'une cession d'actifs ou lorsqu'un nouvel investisseur s’apprête à souscrire des nouvelles parts.
Autre point significatif le placement en parts de SCPI à capital fixe doit observé une grande stabilité, ne serait que couvrir les frais d’acquisition, d’une part et le prix de la part plus important de sorte à considérer l’investissement en rapport avec le patrimoine de l’actionnaire. Autrement dit cette épargne placée pour le long terme ne supporte pas les besoins d’argent bien compréhensible chez un petit épargne, d’autre part.
Ainsi, la SCPI à capital fixe est adaptée aux investisseurs qui souhaitent investir à long terme dans une SCPI, tandis que la SCPI à capital variable convient mieux aux investisseurs qui souhaitent disposer d'une grande liquidité de leurs parts.
Aussi, nous verront par suite des risques différents entre les SCPI à capital fixe et les ACPI à capital variable.
SCPI à capital variable
Dans une SCPI à capital variable, le capital social évolue en fonction des souscriptions et des rachats de parts.
Les investisseurs peuvent donc souscrire de nouvelles parts ou en revendre à tout moment, à un prix établi en fonction de la valeur de l'actif net réévalué (ANR) de la SCPI. Le prix de souscription est généralement égal au prix de vente, sauf prime de souscription possible, ce qui permet une grande liquidité des parts.
Les SCPI à capital fixe présentent un risque de liquidité plus faible, causé par la difficulté à revendre ses parts. En effet, comme nous avons vu ci-dessus, seules les décisions prises en assemblées générales des actionnaires permettent l’augmentation ou la diminution du capital.
En revanche, les SCPI à capital variable profitent par conséquent d’une plus grande liquidité, du fait des statuts qui le permettent. Les risques sont de la dilution du capital, qui découlent d’une forte demande de la part des vendeurs ou d’une augmentation de capital occasionnée par les apporteurs en trop grand nombre. De ce point de vue la comparaison avec une valeur immobilière cotée en bourse qui subit selon une tendance à la hausse ou à la baisse considérant le cours du marché haussier ou baissier.
Les investisseurs doivent donc choisir avant de se lancer la SCPI qui correspond le mieux à leurs objectifs d'investissement et à leur profil de risque.
Pourquoi est il difficile de revendre des parts de SCPI ?
Il peut être difficile de revendre des parts de SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) en raison de plusieurs facteurs.
Tout d'abord, les parts de SCPI ne sont pas cotées en bourse et ne peuvent donc pas être vendues en temps réel comme les actions. Les porteurs de parts doivent donc chercher un acheteur potentiel et conclure une transaction hors du marché, ce qui peut prendre du temps.
De plus, la liquidité des parts de SCPI peut varier en fonction de la demande du marché. Si la demande pour les parts d'une SCPI est faible, il peut être plus difficile de trouver un acheteur et la transaction peut prendre plus de temps. À l'inverse, si la demande pour l’achat des parts est élevée, les porteurs de parts peuvent être en mesure de vendre leurs parts plus rapidement.
Enfin, les SCPI sont soumises aux fluctuations du marché immobilier dans son ensemble, qui peuvent affecter la valorisation des actifs immobiliers détenus par la SCPI. Si la valeur de ces actifs diminue, cela peut également affecter le prix de vente des parts de la SCPI, rendant la vente plus difficile.
Il est donc important que les investisseurs en SCPI prennent en compte ces facteurs et planifient leur investissement à long terme, en gardant à l'esprit que la revente des parts peut prendre du temps et que le prix de vente peut varier en fonction de la demande du marché et de l'évolution du marché immobilier.
Pour conclure, la principale différence entre les SCPI à capital fixe et à capital variable est que la première a un capital investi fixe et un marché secondaire pour l'achat et la vente de parts, tandis que la seconde a un capital investi variable et permet aux investisseurs d'acheter et de vendre des parts directement à la société de gestion.
Dans ce domaine, le choix du véhicule fiscal compte autant que le choix de telle ou telle SCPI, notamment faudrait il pas mieux soucrire les parts dans un contrat d'assurance vie spécialement dédié à ces placements à forme immobilière. La place de la SCPI doit s'inscrire dans un patrimoine bien équilibré en proportion raisonnable.
