Mise à jour de la loi DENORMANDIE en lieu et place de la loi PINEL ancien
Depuis le 1er janvier 2022, le dispositif PINEL ancien prend les couleurs du projet Denormandie pour profiter des avantages fiscaux.
Les conditions d'obtention dépendent avant tout de l'eligibilité de la zone ou se trouve le bien immobilier à rénover. A ce sujet Les quelques 222 villes de France qui ont obtenu la possibilité de réhabilitation de leur quartier Coeur de ville et qui ont par conséquent signé la convention de modernisation du territoire permettent aux investisseurs de réaliser leur projet.
Le but étant de moderniser les quartiers vieillissants et de revitaliser à la fois offrant des loyers modérés sous condition de ressources pour les locataires en contre partie d'avantages fiscaux pour les bailleurs.
Rappel des principes en vigueur :
- En tout premier, le bien immobilier doit être acquis entre le 1er janvier 2019 et le 31 décembre 2022
- Le bien immobilier sera confié à la location
- Nous retrouvons les zones éligibles dans ces communes ayant signé la convention de modernisation
- Le propriétaire fera les travaux à hauteur de 25% au moins du coût total de l'opération y compris les frais de notaire et ce dans la limite de 300.000€.l
- La réalisation des travaux devront impérativement être facturés par une entreprise
Dispositif pinel : ancien 2019
Le nouveau dispositif Pinel 2019 est arrivé, cette disposition accompagne la loi Pinel dans l'ancien de sorte que la loi de finance 2019 article 226, entérine le dispositif Pinel ancien aussi appelé "Dispositif Denormandie" ou loi Denormandie du nom de Julien Denormandie du ministre délégué au territoire .
L'aide fiscale prend en charge une partie des travaux éxécutés dans la rénovation des biens à condition d'obtenir à terme l'amélioration du parc des logements. Cette disposition loi Pinel dans l'ancien s'inscrit dans le prolongement de la lutte contre l'insalubrité des batiments locatifs, situés dans les centre villes plus spécialement.
Pour mémoire la loi Pinel ancien offre les mêmes avantages que le dispositif Pinel NEUF. Nous retrouvons les déductions d' impôt qui profitent aux investisseurs qui défiscalisent en achetant au maximum deux logements pour un maximum de 300.000€ dans la même année.
La défiscalisation oblige de mettre en location et s'applique au bail de 6 ans avec 12% de réduction d'impôt ou 18% pour 9 ans, ou encore 21% en prolongeant jusqu'à 12 ans. L' investissement locatif recoupe le dispositif Denormandie à compter du 1er janvier 2019 jusqu'au 31 décembre 2021.
L'acquisition d'un logement ancien qui entre dans le champ du décret de rénovation sera financé avec les avantages du dispositif Pinel.SIMULATEUR défiscalisation PINEL IMPÔT réduit
Commune : convention loi ELAN
En tout premier lieu la commune ou réside le logement doit être signataire de la convention dite d' opération de revitalisation du territoire (ORT) inhérent à l'article 257 de la loi ELAN. Autre possibilité que la commune ait obtenu l'agrément de la préfecture pour réhabiliter son plan action cœur de ville en conformité avec l'arrèté préfectoral de réhabilitation du centre ville.
La condition de réaliser des travaux de rénovation, dont le montant des travaux doit atteindre 25% au moins du coût total de l'opération. Ces travaux doivent être fournis par une entreprise qui assure la garantie décennale de l'ouvrage.
L'acquisition de logements anciens peuvent être en cours de rénovation ou même déjà rénovés, sous certaines conditions , et déductibles fiscalement. L'avantage fiscal peut être accordé au titre du dispositif Pinel pour un logement qui sera vendu à un prix inférieur au marché immobilier local. La rénovation s'adresse aux travaux nécessairement important vu que les normes de performances techniques doivent être obtenues. Nous avons un moment à disposition la loi Pinel ancien et la loi Denormandie.
Déficit foncier ou Dispositif Denormandie
Le jeu en vaut il la chandelle? En effet, investir de manière "traditionnelle" en jouant le déficit foncier ne peut il pas se mesurer à l'aune du dispositif Denormandie ?
Sachant que le dispositif qu'il soit Pinel ancien ou Denormnadie, le loyer sera nécessairement conforme au plafond de location au mètre carré, que le locataire devra justifier de ressources inférieures au plafond applicable. Un déficit foncier qui respecte la réglé fiscale à la lettre pour une rénovation qui ne modifie pas le plan cadastral du logement. C'est qu'en effet, modifier le plan du logement en optimisant une pièce par déplacement de la cloison n'a plus le caractère du déficit foncier. (construction ou reconstruction).
Il semblerait que l'on peut conjuguer la loi Pinel ancien avec un déficit foncier qui porteraient sur de s travaux d'entretien, de remise en état modernisation et amélioration par exemple.
La chasse aux logements anciens
Les logements de plus 15 ans souffrent de la mise aux normes pour l'installation électrique d'une manière générale, visant la protection des personnes (30ma), évacuation des eaux usées, économie d'énergie ou remplacement chaudière . Ces travaux entrent dans le cadre du déficit foncier dans la limite de 10.700€
En résumé, le calcul judicieux de l'investisseur avec simulation à l'appui doit l'emporter sur les spéculations hasardeuses. Reste à vérifier le montant récurrent de la déduction fiscale dans le temps. A ce sujet un déficit foncier est reportable sur 10 ans . Nonobstant, d'imaginer le nouveau look du coeur de ville qui revalorisé s'arrachera au dessus du loyer de référence, sans nul doute.
Investisseur Denormandie : faire le bon Choix
L'étude des travaux doit donc s'accompagner d'un survol du quartier, de ses atouts , proximité de centre culturel, de musée de monuments historiques, avec une certaine facilité pour l'atteindre. Devoir louer un parking excentré par faute d'accès au logement dissuade les locataires soucieux des commodités. Donc la réduction d' impôt à condition que la rénovation de logements soit adapté. Sur les 222 communes recensées, ce type d'opération est spécieuse quant aux avantages. D'autres niches fiscales existent du type Malraux par exemple en respectant les critères, bien sûr.
Impératif aussi sera de respecter dans le dispositif Pinel ancien ou Denormandie, le plafond du prix au mètre carré de 5.500€. Ainsi un prix approximatif de 7.000€ le mètre carré (possible en centre ville) se traduit par une décote de la déduction fiscale puisque celle ci sera plafonnée à 5.500€ et donc ne profitera pas des avantages fiscaux de 2% par année sur les 1.500€ en dépassement .
Dans le domaine de la réhabilitation, les locaux qui deviendront habitables sont également concernés par le dispositif Denormandie. Autre petite trouvaille, les promoteurs se sont intéressé à cette loi et disposent de capitaux pour acquérir des immeubles entiers et vétustes. Ils pourront revendre à la découpe, l'acheteur fera valoir la déduction fiscale en question. Certains promoteurs font l'opération de réhabilitation de A à Z et revendent le logement rénové, prêt à l'emploi.
