Dans quelle ville investir ?
Si possible choisir une ville , votre ville ou alors la plus proche de chez vous. Il est intéressant de garder à l’œil votre investissement, et à plus forte raison si vous investissez pour la première fois. Votre ville vous la connaissez, sa population, ses quartiers, vous savez lesquels sont en évolution, lesquels sont bien desservis, où sont les écoles, les universités, les centres commerciaux, les voies d'accès rapides, enfin tout ce qui fait l'attraction d'un éventuel locataire.
Regarder les annonces immobilières
Une simple curiosité, vous comporter comme un éventuel locataire. Aller vous rendre dans les quartiers qui semblent en recherche de locataires, alors que d'autres quartiers ne publient pas ? Quels sont les prix pratiqués, visiter un appartement en location pour se rendre compte des prestations offertes à ce prix là. Regardez dans les ensembles immobiliers, les voitures dans les parkings, un désordre peut être plus important qu'il n'y paraît, une épave par exemple au bout du parking en dit long sur la gestion de la copropriété. Une visite dans le hall de la résidence l'état des boites à lettres jettent un trouble à première vue. Les aboiements d'un chien dans un appartement suffit à craindre pour la tranquillité des occupants.
Vous connaissez les entreprises qui bordent la ville,raison de plus pour se placer au bon endroit pour un investissement locatif facile. L'emplacement du bien, les voies d'accès, les transports en commun, les environs, le taux d'occupation des sols importent. Le secteur est il saturé, où y aura t il la possibilité de construire un îlot de résidences qui feront concurrence directe à votre choix dans l'ancien?
En effet, un investissement immobilier doit bien vieillir et rester attrayant. Même si ce n'est pas votre intention, pensez à la revente et aux plus values potentielles en allant consulter les plans décennaux d'avenir à la mairie, qui vous renseignent sur les projets d'infrastructures à venir.
Vous même seriez vous preneur d'un logement ici ?
Côté point de vue personnel, revient à considérer votre profil ? sans doute l'appartement conviendra bien à un petit couple sans enfant, peut être à deux colocataires? Votre premier investissement ne doit pas être trop conséquent. S'il s'agit d'une deuxième acquisition, vous pouvez rechercher un appartement ayant besoin d'être rafraîchi, ce qui créerait un déficit foncier profitable à vos revenus locatifs devenus excédentaires par exemple.
La rentabilité reste le maître mot. Si vous visitez un appartement qui est "mal loué" vous ne pourrez relouer à prix supérieur au dernier locataire inscrit. Sauf d'avoir lancer des travaux du style "denormandie" alors dans ce cas l'opération est innovante.
Vous avez suivi les perspectives de cette zone, vous savez maintenant que la voie est libre pour une dizaine d'années prochaines, alors mettez un index pour revoir votre position après achat. Investisseur en herbe ou confirmé ?
Des idées reçues ou préconçues, ou encore adage, dictons vous seront à disposition pour votre libre arbitre. Par exemple, la parole finale appartient à l'acheteur. Ainsi que la plus value apparaît en comparant le prix d'achat, déjà connu depuis le début, alors que la revente fait partie de l'inconnu, par définition incertaine.
Investir dans l immobilier locatif, se constituer un patrimoine ne s'improvise pas. L'achat du premier appartement doit s'équilibrer entre remboursement emprunt et recette du loyer. Le deuxième appartement, confortera vos certitudes. La rentabilité évolue entre 3 et 4 voire 5% , un déséquilibre dénonce une difficulté, le prix de loyer au mètre carré reste la mesure standard, dans ce domaine.
Investir ou défiscaliser ?
Réaliser un investissement ancien par exemple sans travaux, revient à s'exposer à revoir un jour cet appartement devenu "démodé". Si votre option se résume à une tranche de vie d'une dizaine d'années puis revendre ou restaurer suivant les opportunités. D'accord.
Sinon, investir dans un appartement neuf plus cher à l'évidence mais qui permet des réductions d' impôts à l'époque où vous êtes imposable doit se calculer. Le dispositif Pinel dans un quartier où la demande locative est assurée. Votre côté bon gestionnaire vous fera suivre au plus près les flux financiers . Emprunter par exemple en créant un déficit fiscal avec un prêt in fine total ou partiel, vous permet d'ouvrir une assurance vie afin d'épargner les amortissements en capital réguliers, en prévision du remboursement à l'échéance.
Choisir le locataire idéal
Si vous achetez un logement pour le louer, vous envisager le long terme, la mise en location doit être conforme aux avantages fiscaux et doivent être respectés. Aussi, le locataire idéal paiera son loyer rubis sur l'ongle, gérera votre appartement en bon père de famille , un exemple en somme. Cela se conjugue avec votre vigilance en demandant un maximum de renseignements verbaux et en vérifiant minutieusement les justificatifs.
S'accorder à louer à une personne seule , ne garantit en rien qu'un compagnon squattera à ses côtés sans aucune restriction ni obligation financière envers vous. Vérifier si possible les charges du locataire de sorte que le loyer ne dépasse pas le tiers de ses revenus mensuels. Demander si possible une caution solidaire, d'un proche parent ou souscrire une assurance locative. Ces garanties sont d'autant plus importantes en cas de colocation . Ne pas bricoler un bail collectif à partir d'un bail individuel. Les engagements sont bien différents.
Gestion du bien par vous même ou agence immobilière
Un premier appartement de petite surface ne souffrira pas de gestion personnelle. Il peut en être de même si vous avez opté pour une location meublée. Le premier locataire posera peut être quelques inquiétudes mais rapidement vous comprendrez avec l'habitude qu'un état des lieux ressemble en tous points au suivant.
En revanche s'il s'agit d'un énième logement, évidemment la comptabilité devient plus exigeante. La réglementation applicable à votre parc immobilier compliquera le suivi . Les prises de congés, les préavis à faire respecter, les indices de revalorisation à appliquer à bonne date, la récupération des taxes d'ordures ménagères obligent à plus de rigueur.
Dans ce dernier cas, comptez environ 10% de frais de gestion confiée à un syndic de copropriété ou une agence immobilière ou encore à un notaire. Pour ce qui consiste à faire gérer par le syndic de copropriété, vous risquez d'être en difficulté le jour où un différend vous brouillera avec lui. La gestion de la location implique le recouvrement des loyers efficacement, sans parti pris, avec le reste de la copropriété. Bien sûr ces frais d'honoraires sont déductibles des revenus fonciers encaissés.
La garantie locative
La garantie locative est une affaire personnelle. Si vous louer à des étudiants, vous demandez la caution des parents. Ce serait superfétatoire d'y ajouter une assurance en supplément. En revanche un locataire seul présente plus de risque de chômage notamment.
Dans certains cas la souscription loyers impayés est obligatoire. à voir. elle vous garantit le versement des loyers après un délai de carence. Il vous en coûtera approximativement 2.5% du loyer.
