Quels sont les questions que se pose un investisseur en immobilier locatif ancien, pour se placer au mieux dans les cœurs de ville éligibles à la loi Denormandie ?
Un investisseur en immobilier locatif ancien, doit se poser les questions suivantes, s’il veut profiter du dispositif Denormandie 2025 :
Éligibilité du bien et de la zone
Avant d’investir sous le dispositif Denormandie, il est essentiel de vérifier si le bien et son emplacement répondent aux critères d’éligibilité définis par l’État.
- Localisation en zone éligible : Le bien doit se situer dans l’une des communes éligibles, principalement des villes engagées dans un programme de revitalisation des centres-villes. Ces communes sont souvent confrontées à une vacance locative élevée et nécessitent une modernisation du parc immobilier. Une liste officielle est régulièrement mise à jour par le gouvernement.
- Ancienneté du logement : Seuls les logements anciens de plus de 15 ans sont concernés par la loi Denormandie. L’objectif est d’inciter les investisseurs à réhabiliter des biens vétustes afin de leur redonner de la valeur et d’attirer de nouveaux locataires.
- Montant des travaux requis : L’investissement ne se limite pas à l’achat du bien : il doit obligatoirement inclure des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total de l’opération (achat + travaux). Par exemple, pour un achat à 120 000 €, les travaux doivent s’élever à au moins 30 000 €. Ces rénovations doivent permettre d’améliorer la performance énergétique, la mise aux normes ou encore la modernisation des équipements.
En remplissant ces critères, l’investisseur peut bénéficier d’une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 %, tout en participant à la dynamisation des centres-villes et à la préservation du patrimoine immobilier.
Nature et ampleur des travaux :
Pour être éligible à la réduction d'impôt offerte par la loi Denormandie, les travaux de rénovation doivent répondre à des critères précis et viser l’amélioration du logement, notamment en matière de performance énergétique, de sécurité et de confort.
- Quels types de travaux sont requis ?
Les rénovations doivent permettre au bien de gagner en efficacité énergétique (au moins 30 % d’amélioration, ou 20 % en copropriété), de le moderniser ou de le rendre conforme aux normes de sécurité en vigueur. Parmi les interventions courantes, on retrouve :
- Isolation thermique (murs, toiture, planchers bas) pour réduire les déperditions de chaleur,
- Changement des menuiseries (double ou triple vitrage),
- Mise aux normes électriques et de plomberie,
- Remplacement du système de chauffage par un modèle plus performant (pompe à chaleur, chaudière à condensation, etc.),
- Réfection des sols, plafonds et murs,
- Travaux de mise en sécurité et de mise aux normes (plomb, amiante, accessibilité PMR, etc.).
- Quel est le coût prévisionnel des travaux ?
Le montant des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l’investissement (achat + travaux). Ainsi, pour un bien acquis à 150 000 €, les travaux doivent s’élever à au minimum 37 500 €. Le coût réel dépendra des spécificités du bien et de l’ampleur de la rénovation.
- Puis-je réaliser les travaux moi-même ?
Non, pour être éligibles au dispositif Denormandie, les travaux doivent être réalisés par des professionnels qualifiés. Il est recommandé de faire appel à des artisans certifiés RGE (Reconnu Garant de l’Environnement), notamment pour les travaux liés à la performance énergétique, afin de garantir la conformité et la qualité des rénovations.
- Existe-t-il des aides financières complémentaires ?
Oui ! Certaines rénovations peuvent être cumulées avec des aides existantes, telles que :
- MaPrimeRénov’, pour les travaux d’isolation et d’amélioration énergétique,
- Les certificats d’économies d’énergie (CEE), proposés par les fournisseurs d’énergie,
- L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), permettant de financer la rénovation sans intérêt,
- Les subventions de l’ANAH (Agence Nationale de l’Habitat), sous conditions de revenus et d’éligibilité.
Potentiel locatif du bien
Avant d’investir dans un logement sous le dispositif fiscal Denormandie, il est crucial d’analyser son potentiel locatif afin d’assurer une bonne rentabilité et une occupation régulière du bien.
- Quel loyer puis-je espérer percevoir ?
Le montant du loyer plafonné dépend de la zone éligible dans laquelle se situe le bien. Il est recommandé de consulter les plafonds fixés par l’État ainsi que les loyers pratiqués dans le secteur pour s’assurer d’une rémunération attractive et compétitive. Par exemple, un T2 rénové en centre-ville pourra se louer autour de 500 à 700 €, tandis qu’un T3 en périphérie pourra osciller entre 700 et 900 €, selon la demande locale.
- La demande locative est-elle forte dans ce secteur ?
Investir dans un logement vacant à rénover est intéressant si la demande locative est suffisante. Pour cela, il faut analyser plusieurs critères :
- Le taux de vacance locative dans la ville,
- La présence d’un dynamisme économique,
- L’attrait des logements rénovés pour les locataires potentiels.
???? Exemple : Un appartement rénové dans un centre-ville avec peu de logements neufs et une forte demande locative se louera facilement, assurant un taux d’occupation élevé.
- Quel type de locataire puis-je cibler ?
Le choix du locataire dépend de l’emplacement et des caractéristiques du bien :
- Les étudiants, si le logement est proche d’une université ou d’un centre de formation,
- Les jeunes actifs, attirés par des studios et T2 bien situés en centre-ville,
- Les familles, recherchant des logements plus spacieux (T3, T4) à proximité des écoles et infrastructures.
???? Exemple : Un T3 situé dans une zone résidentielle avec écoles et commerces attirera davantage une famille, tandis qu’un studio proche des transports et d’un campus universitaire séduira un étudiant ou un jeune actif.
- Le bien est-il bien situé ?
L’emplacement joue un rôle clé dans l’attractivité locative. Un bien proche de :
- Transports en commun (bus, tram, métro, gare),
- Commerces et services (supermarchés, boulangeries, restaurants),
- Écoles, universités, hôpitaux et zones d’emploi,
sera plus recherché par les locataires.
- Exemple : Un appartement rénové à 5 minutes à pied d’une station de métro et à proximité d’un centre commercial se louera plus vite qu’un logement excentré avec peu de commodités accessibles.
En résumé, une étude approfondie du potentiel locatif est essentielle pour optimiser la rentabilité de votre investissement locatif sous la loi Denormandie. Un bien bien situé, rénové et répondant aux attentes du marché garantit un taux d’occupation élevé et une valorisation patrimoniale durable
Quel est le montant du loyer que je peux espérer percevoir pour ce type de logement dans ce quartier ?
Y a-t-il une forte demande locative dans ce secteur ?
Quel type de locataire puis-je cibler (étudiants, jeunes actifs, familles, etc.) ?
Le bien est-il bien situé par rapport aux transports en commun, aux commerces et aux services ?
Aspects financiers :
Quel est le prix d'achat du bien ?
Quel est mon budget total (achat + travaux + frais annexes) ?
Quel est le montant de la réduction d'impôt dont je peux bénéficier avec la loi Denormandie ?
Cette réduction d'impôt est-elle suffisante pour rentabiliser mon investissement ?
Quel est mon plan de financement (apport personnel, prêt immobilier) ?
Quelle sera ma capacité d'emprunt ?
Dois-je faire appel à un expert-comptable pour m'aider à calculer le montant de la réduction d'impôt et à optimiser mon investissement ?
Obligations et contraintes
Investir avec le dispositif fiscal Denormandie offre des avantages fiscaux attractifs, mais implique également certaines obligations légales à respecter. Voici les principales contraintes à prendre en compte avant de vous engager dans un investissement locatif sous ce régime.
⏳ Quelle est la durée minimale de location ?
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, l’investisseur doit s’engager à louer son bien pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Plus la durée de location est longue, plus la réduction d’impôt est avantageuse :
- 12 % de réduction pour un engagement de 6 ans,
- 18 % de réduction pour 9 ans,
- 21 % de réduction pour 12 ans.
???? Exemple : Un investisseur achetant un bien à 150 000 € et réalisant 40 000 € de travaux pourra bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 39 900 € sur 12 ans (soit 21 % de 190 000 €).
- Dois-je respecter un plafond de loyer ?
Oui, les loyers sont encadrés et doivent respecter des plafonds fixés par l’État, qui varient selon la zone géographique. L’objectif est de proposer des logements rénovés à des prix accessibles. Ces plafonds sont mis à jour chaque année et doivent être vérifiés avant la mise en location.
- Exemple : En 2024, un logement situé en zone B1 (grandes métropoles hors Paris) doit respecter un loyer maximal d’environ 10,93 €/m². Ainsi, un T2 de 40 m² ne pourra pas être loué au-delà de 437 € par mois, hors charges.
⚖️ Quelles sont les autres obligations et contraintes ?
L’investisseur doit également prendre en compte d’autres réglementations locales et exigences spécifiques :
- Sélection des locataires : Le bien doit être loué à des ménages aux revenus modestes, selon des plafonds de ressources fixés chaque année.
- Travaux obligatoires : Les travaux de réhabilitation doivent représenter au moins 25 % du coût total de l’opération et améliorer la performance énergétique du bien d’au moins 30 %.
- Engagement de location nue : Le bien doit être loué non meublé et constituer la résidence principale du locataire.
- Conformité aux règles locales : Certaines communes peuvent imposer des réglementations spécifiques en matière d’urbanisme ou de rénovation du patrimoine.
- Exemple : Un investisseur rénovant un immeuble dans le centre historique d’une ville éligible pourrait être soumis à des contraintes architecturales spécifiques (respect des façades, choix des matériaux, etc.), nécessitant l’accord des Bâtiments de France.
En respectant ces conditions d’éligibilité, l’investisseur peut bénéficier pleinement des avantages fiscaux de la loi Denormandie tout en contribuant à la dynamisation des centres-villes et à l’amélioration du parc immobilier ancien.
Quelle est la durée minimale de location du bien pour bénéficier de la réduction d'impôt (6, 9 ou 12 ans) ?
Dois-je respecter un plafond de loyer ?
Quelles sont les autres obligations et contraintes dans le quartier choisi ?
En se posant toutes ces questions, l'investisseur pourra prendre une décision éclairée et maximiser les chances de succès de son investissement locatif dans le cadre de la loi Denormandie.
