Le Propriétaire immobilier,ou Bailleur Privé
Ce domaine est très vaste, le ministère du logement apporte des précisions au travers de guides pratiques mis à jour avril 2022, à l’adresse des bailleurs privés propriétaires de biens locatifs. Ces guides fournissent une orientation ciblée selon quatre thèmes :
Ils sont une aide à la gestion immobilière pour les particuliers. Des informations relatives aux aides financières possibles, aux avantages fiscaux en vigueur, à la mise en location dans les meilleurs conditions, notamment au plus prés de la réglementation, sont regroupées dans ces guides.
Olivier Klein ministre du logement recherche actuellement toutes les pistes qui redonneraient du pouvoir d’achat aux propriétaires bailleurs selon ses propos. Une profonde réflexion devrait déboucher vers une relance du marché locatif en manque de logements .
Statut de bailleur privé en place
A ce jour, le terme de bailleur privé désigne un particulier qui possède et loue un bien ou des biens immobiliers locatifs. L’étude vise à renouveler et moderniser sans nul doute le panel de lois de défiscalisation en fin de course. La loi KLEIN serait le véhicule de ces applications concoctées ?
Le bailleur privé se partage le marché locatif avec les bailleurs sociaux, chacun dans leur domaine.
Selon la loi, le bailleur social sélectionne ses candidats à la location en application des critères d’éligibilité, alors que le bailleur privé contracte « librement » un bail avec les locataires potentiels dont les revenus excèdent les normes réservés au logement social.
Le bailleur privé gère son patrimoine eu égard à la réglementation, logement décent, et autres obligations, exclusions faites de la passoire thermique. Hormis les dispositifs de défiscalisation appliqués conformément à la législation, le bailleur privé, respectant la loi du 6 juillet 1989, dicte son propre contrat en fonction de choix et d’objectifs tels que la montant du loyer, le contenu spécifique et conditions libres du contrat de bail. De ce fait, le bailleur privé assure lui-même la location d’un bien immobilier, selon la destination d’usage du locataire habitation ou professionnel.
Gestion de location par le bailleur privé
La gestion de location, à savoir la signature du bail, les révisions du loyer, les renouvellements, ainsi que les actions à mener en cas de difficultés relationnelles relatives aux procédures légales de poursuites pour non paiement des loyers, entre autres. Le bailleur privé fera son affaire des actions qu’il devra intenter, suivant les motifs : à ce titre quelques exemples, exiger une caution, procédure d’ expulsion du locataire, état des lieux, recourir à la garantie « assurance loyers impayés » de sorte à limiter les actions visant la réduction des pertes financières en cas de dégradations ou d’indisponibilité des lieux « squattés ».
En cours de location, l’entretien des lieux peut occasionner des travaux nécessaires, afin de maintenir un logement décent à son locataire, à qui il loue. La location dépend du contrat de location et de son objet, par exemple un logement suffisamment meublé ne sera pas considéré de la même manière que la location de logement vide ou « nu ». En revanche, les conditions sont également différentes, le logement meublé comprend un mobilier obligatoire convenablement à disposition .
En résumé, la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers, comportant l’usage d’habitation principale ou secondaire, privé ou professionnel, donnera lieu et cours à un contrat spécifique en application de la loi protégeant les particuliers (loi de 89 du 6 juillet 1989). A ce propos, certains locaux ne sont pas concernés par cette loi historique.
Le bailleur privé, d’une manière générale, gère sa location et encaisse les loyers au plus près du locataire. Sinon, il confie la mission à une agence immobilière qui prendra en charge toutes ces tâches contre rétribution ( souvent calculée en pourcentage du loyer).
Le bailleur déclarera ses revenus locatifs en veillant à optimiser la fiscalité pour la formule la plus adaptée à sa situation.
Nous avons vu logement vide ou meublé ! deux situations différentes du régime fiscal sont à considérer .
Logement vide :
Le montant des revenus ensuite permet de choisir une formule simplifiée ou réelle.
Choix du forfait… micro foncier, pour les revenus inférieurs à 15.000€ par an.
Un abattement de 30% est appliqué, enfin, le résultat sera ajouté au revenu global fiscal à l’aide de la déclaration 2042, rattachée au foyer fiscal du bailleur privé.
Choix du régime réel (optionnel lorsque les recettes sont inférieures à 15.000€) ce qui permet de retrancher les charges locatives, qui seront déductibles du revenu foncier du bailleur. L option est enregistrée pour une durée irrévocable de 3 ans.
Régime réel obligatoire si les revenus fonciers sont supérieurs à 15.000€. Le régime réel tient compte des revenus nets encaissés dans l’année fiscale considérée, avec cependant une possibilité de déduire du revenu global selon le cas échéant,un déficit foncier constaté dans la limite de 10.700€ par an. La notion de report s appliquera jusqu’à apurement dans les 10 années suivantes.
Un mot sur les locations en meublé
La location de logement en meublé est une option qui permet d’amortir ses investissements selon des critères attachés aux biens meubles ou immeubles.
La loi encadre cette forme de location qui connaît un énorme succès. Ceci tient précisément à la fiscalité adaptée à la location immobilière. Voir notre article Loueur de Meublé Non Professionnel fiscalité.
Il nous semble intéressant de faire le parallèle entre le statut du bailleur prive et le loueur de meublé non professionnel. En effet, il nous parait probable que ces deux « statuts de loueur de bien immobiliers » relèvent d’un même concept professionnel. L’organisation voire la professionnalisation du bailleur ou du loueur sont des acteurs sociaux, d’une part, mais aussi ils occupent un rôle important dans la gestion du parc locatif immobilier, d autre part !
La politique du ministre du logement et de l aménagement du territoire en serait sans doute clarifiée. La loi Pinel est en fin de course, la loi Klein sera-t-elle élaborée dans cette perspective ?
A l’évidence le marché de l’immobilier mérite mieux, les zones dites tendues, en sont un exemple, l’objectif de construire davantage de logements, demande à n’en pas douter une organisation des plus innovantes .
