Le HCSF modifie le calcul du TAEG
Après avoir publié une recommandation en fin de décembre 2019, indépendante du COVID, semble t il , puis un après avoir accordé un assouplissement qui corrigeait sans trop bien le dire les conditions d octroi du crédit, nous entrons dans la partie technique du second volet pourrait on penser.
En effet, les conditions d' obtention du crédit marquaient les contours au niveau de l'étude des dossiers de financement des emprunteurs. En tout premier le taux d effort autrement dit le taux d endettement ne devait plus dépasser le tiers des revenus du ménage.
En fin de 2020, le haut conseil de stabilité financière hcsf, desserrait l'étau pour entrevoir un endettement possible jusqu'à 35% . Ensuite la possibilité d'obtenir le prêt immobilier sur une durée de 25 ans favorisait enfin les plus jeunes emprunteurs.
Par ailleurs les conditions de ressources, notamment le reste à vivre après remboursement du crédit n'était ni revu ni modifié.
Dans une grande discrétion le HCSF publie le 28 janvier 2021 sa recommandation nouvelle autour du financement des crédits immobiliers aux particuliers. Le second volet pourrait on le préciser, vient compléter le dispositif élaboré précédemment. Il s'agit de bien considérer le coût du crédit d'une manière exhaustive. L assurance emprunteur facultative doit maintenant faire partie du total composant le TAEG. ( Taux Annuel Effectif Global)
Assurance de prêt comprise
Cette recommandation du hcsf prise ne devrait pas surprendre, sauf si cette assurance n'était pas obligatoire. Or, aucune loi obligeant les emprunteurs à soucrire une quelconque assurance de prêt n'existe à ce sujet. Si l'on veut comparer d'une banque à l'autre, le TAEG le permet déjà hors assurance.
Néanmoins ceci aura pour conséquence de rapporter le coût du crédit au plus près du taux d'effort consenti par l'emprunteur.
Les conséquences sont de deux ordres :
- Tout d'abord si la comparaison entre banques n'en sera que plus facile pour l'avenir, elle entraine de facto une hausse du TAEG d'un bon tiers (0.34 à 0.36%), lorsque l'emprunteur a choisi une assurance groupe de la banque.
- Secundo le calcul du taux d usure risque de provoquer le rejet des dossiers de financement éligibles au préalable.
Pourquoi ?:
Tout simplement parce que ce taux d'usure est obtenu par la Banque de France en prenant "une certaine moyenne" des taux pratiqués le trimestre précédent sur les crédit immobiliers. Ils sont classés en fonction de la durée. Notamment 10 ans, 20 ans.
Conséquences :
Les catégories d'emprunteurs qui ont des comorbidités dues à des maladies renvoient leur adhésion vers les assurances AERAS c'est à dire dont la cotisation est majorée.
Les emprunteurs qui choisiraient une assurance emprunteur déléguée avec options en fonctions de leur propre initiative seront soumis au risque du taux d' usure.
Enfin certains emprunteurs pourraient opter pour une assurance déléguée couvrant le stricte nécessaire appelée garanties essentielles, et de ce fait faire des économies sur les risques potentiels.
En revanche les primo accédants seront bien inspirés de rechercher une délégation d' assurance naturellement plus avantageuse, qui permet un taux vraiment bas de l'ordre de 0.12% à 0.16%.
En définitive :
Les banques à l'origine de cette assurance facultative qu'elles ont fortement recommandée auront une difficulté rédhibitoire cette fois ci face au taux d usure. En effet, les banques ne pourrons plus recommander cette charge supplémentaire en concurrence avec les assurances du commerce conçues différemment. Le coût total pris en compte engendrerait le refus de prêt ce qui brouillerait le conseil commercial.
Le balancier change de bord
Alors que l'année 2020 favorisait les dossiers de financement avec un apport substantiel, pour une durée relativement courte et amputés d'un endettement des plus que raisonnables, voici venu le retournement de situation.
En effet, cette situation décrite convient mieux aux investisseurs locatifs notamment et les emprunteurs plus aisés.
L'assurance de prêt immobilier est depuis l application des lois Hamon, Bourquin, Sapin proposée par les assureurs hors partenariat avec les banques.
Ces contrats d'assurance présentent deux avantages essentiels. l'un s'adresse au profil de l'emprunteur et l'autre à son état de santé.
Rappelons ce que propose l'assurance groupe des banques : l'uniformité de la cotisation indépendamment de l'âge de l'emprunteur, c'est son point fort .
Nous distinguons maintenant deux catégories d'emprunteurs, les jeunes emprunteurs qui demandent des conditions en rapport avec leurs activités professionnelles et sportives également, côté capital santé ils disposent d'un atout recherché par les assureurs.
Les assureurs proposent des taux de cotisations en assurance emprunteur immobilier proche de 0.12% (pour ces catégories) comparé aux assurances groupes l'écart est dissuasif aux alentours de 0.34 à 0.36% avant majoration pour risque sanitaire avéré.
Faire jouer la concurrence
La priorité en 2020 était avant tout de bien négocier son taux de crédit en veillant autant que possible aux indemnités dues en cas de remboursement anticipé . L assurance emprunteur par délégation s'avérait difficile à obtenir. Logique ! la banque considère la marge globale sur le financement immobilier assurance comprise.
Revenir avec un contrat aux conditions équivalentes par l'entremise d'un assureur concurrent restait le challenge d'une économie importante représentant jusqu'à 30% du taux du crédit .
Selon la nouvelle recommandation la banque sera encline à proposer un financement en deçà du taux d usure ou rehausser le taux du crédit et les indemnités de remboursement anticipé sachant que l assurance sera souscrite à l'extérieur par délégation.
Une nouvelle forme de concurrence reste à inventer .
