Quand se pose la question d un remboursement anticipé d un prêt ?
Vous avez mis de l'argent de côté pour un projet reporté ou annulé. Vous avez fait une plus value lors d'une revente, vous êtes héritier d'une rentrée d argent trop importante pour êtes placée sur un livret d'épargne mais insuffisante pour investir dans l'immobilier ?
Indemnité de remboursement anticipée, condition en cas de du remboursement anticipé de son crédit immobilier, vous vous demandez comment faire ?
Quelques données en rapport avec le remboursement anticipé d un pret immobilier. Tout d'abord il est de bon ton de relire son contrat de prêt immobilier, ne serait ce qu'une fois durant toute la durée de la dette ?
L' article du code de la consommation L313-47 apporte la réponse à ce propos : la banque n'a pas la maitrise dans ce domaine. Il appartient à l'emprunteur de décider ou non du remboursement anticipé partiel ou total, à ceci près que le montant du remboursement demandé doit équivaloir au moins à 10% du montant INITIAL dudit prêt.
Ici, vous faites partie de la majorité des emprunteurs qui demandent le remboursement total ou partiel de leur prêt, pourquoi?
Pourquoi rembourser votre prêt par anticipation ?
Et pourtant, bien peu d' emprunteurs évoquent cette notion au moment de signer leur contrat de crédit à taux fixe . En effet, la négociation tourne autour du TAUX de crédit, de la COTISATION d'assurance enfin tout ce qui parait avoir de l'importance dans le suivi du budget financier du ménage.
La banque en revanche a bien prévu cette, éventualité : les pénalités de remboursement anticipé,
- L'emprunteur peut à tout moment demander un remboursement total ou partiel si le montant proposé dépasse les 10% du prêt initial
- L'emprunteur pourra demander à modifier la nouvelle mensualité de son prêt après la diminution de cette dette, ou maintenir la même mensualité
- par le maintien du montant de la mensualité la durée du prêt en sera diminué et par conséquent le coût total du crédit sera bien moindre
- Quant à la variation de la mensualité en gardant la même durée du prêt vous bénéficiez immédiatement d'un allègement de la mensualité à payer tous les mois
- Le prix à payer pour se libérer par avance de sa dette est facturé 3% maximum du montant du capital restant dû avant anticipation ou vous devrez vous acquitter d'un montant forfaitaire égal à 6 mois d intérêt calculé au taux du prêt initial
- Le montant de l'indemnité de remboursement anticipé ne peut dépasser l'une de ces deux possibilités
Les cas d'exonération de l' IRA ?
Il faut s'appuyer sur l article L313-48 du code de la consommation qui édicte les cas de non recouvrement de l'indemnité de remboursement anticipée.
- à compter du 1er juillet 1999 vous serez exonéré lorsque la cause du remboursement sera consécutif à la cause suivante :
- décès de l'emprunteur ou de son conjoint
- changement d activité professionnelle de l'emprunteur ou de son conjoint motivant la vente simultanée du bien financé
- la cessation de l' activité professionnelle contrainte et forcée par un licenciement ou autre événement prévu dans l'article de l'emprunteur ou de son conjoint
- Ainsi la demande de remboursement anticipé en l'absence de ces motifs seront exigé.
- Sauf si vous avez pris la peine de négocier l'exonération au préalable de la signature du prêt
Il serait très difficile de lier la négociation de cette exonération par exemple avec la souscription d'un nouveau prêt dans le cas de vente du bien financé et rachat d'un nouveau bien immobilier .
En effet, cela suppose de bloquer les fonds de la vente sur un compte séquestre notarial et de pouvoir faire la transaction de rachat "dans la foulée" .
C'est pour ainsi dire que votre négociation s'appuie sur des certitudes de "dates certaines" de vente et de rachat du nouveau bien.
Ce cas est envisageable quand la banque vous aide en finançant un prêt relais si vous devez acheter le nouveau bien avant d'avoir vendu le bien financé par la même banque.
Dans cette éventualité le pret pourrait même être continué à l'appui d'un avenant au contrat de prêt, ce qui évite ces IRA.
Quel cas sera le plus intéressant pour un remboursement de prêt par anticipation ?
Je pense que la question se pose lorsque l on dispose d'une somme qui ne permet pas de choisir valablement entre investir dans un bien locatif par exemple.
Quoique ?
il faut faire les calculs ?
En effet, une telle option suppose de faire des simulations!
qui mettront en parallèle le reste à vivre den fin de mois, d'une part en faisant varier la diminution du prêt en cause et le nouveau tableau d'amortissement après investissement d'autre part.
Aujourd' hui l'évidence est en faveur de l'endettement. Une épargne abondante pendant la crise du coronavirus incite les pouvoirs publics à redoubler d'ingéniosité ? de plus bien il ne faut pas attendre une revalorisation du pouvoir d achat dans cette attente.
En revanche, l'investissement locatif procède à l'inverse. Les frais consécutifs au prêt à l'investissement sont déductibles des revenus imposables.
Si le capital remboursé par anticipation concerne la résidence principale, seuls le montant des frais de remboursement anticipé seraient dissuasifs.
Le concours d'un courtier en credit immobilier qui connait parfaitement comment fonctionne un remboursement immobilier par anticipation, ou un rachat de dettes annexes pour libérer ou reconsidérer les capacités d'épargne et ou d'autofinancement, serait bien profitable . En un mot, celui qui présentera un budget compatible avec des projets qui se bonifient dans le temps long.
En parallèle, la notion de durée des prêts possibles sur 20 ans voire 25 ans, un taux d intérêt on ne trouve pas plus bas, bien regarder les conditions de l'assurance emprunteur et la couverture des risques personnels liés à l'emprunteur se vérifieront par le taux moyen du prêt.
