Le tableau d amortissement location meublée

Pour le Loueur en Meublé Non Professionnel, un attrait particulier , réside dans l'amortissement des biens meubles et immeubles mis en location sous cette disposition fiscale. (hors régime micro bic).

Amortir un bien en LMNP revient à déduire des revenus, la partie comptable, qui est calculée chaque année selon la valeur du bien affichée, à l'entrée et la durée autorisée selon les principes fiscaux.

L' amortissement en LMNP commence à 5 ans pour les meubles et peut atteindre 40 ans pour les biens immeubles.

Tout peut être amorti, (ou presque selon particularité) si la durée de fonctionnement peut dépasser un an. L'électroménager neuf , mobilier composant la location, sont en principe des  meubles. Ils sont généralement amortis sur une durée de 5ans à 10 ans. (consultez le conseil en gestion de patrimoine pour plus de précisions).

Ensuite vient l' amortissement de l'immobilier par nature ou par destination. Le terrain immobilier (par nature pourtant) ne s'amortit pas, parce qu'il ne se déprécie pas selon le code Général des impôts.

Alors, il est plus prudent lors de l'acquisition de l'immeuble de bien faire préciser sur l'acte la partie que représente le terrain. A défaut une quote part sera affecté arbitrairement. En général 20% du bien.

Calcul du tableau d' amortissement de la location meublée

Tout d'abord, le code Général des Impôts définit la notion de composants selon l'article 311-2 du plan comptable général. Un mobilier sera considéré composant, ensuite composants  immobiliers, la façade, le gros œuvre suivant les notions d'amortissements seront ils différemment classés.

Après avoir classé les composants par durée d'amortissement on poursuivra le classement comptable en prévoyant le remplacement des immobilisations corporelles à intervalles prédéfinis. Les travaux réalisés s'inscrivent pour leur montant engagé et seront amortis à part.

Les grandes catégories se retrouvent ainsi :

• le terrain 
• le gros œuvre 
• façade 
• toiture
• électricité 
• chauffage
•  aménagement intérieur...etc

Par conséquent chaque élément représente une partie de la valeur du meublé, chaque composant sera amorti en fonction de la durée de son utilisation.

Afin d'inciter à choisir un expert comptable, l'article 37 de la loi 2015-17829 décembre accorde un avantage fiscal au contribuable.

Les grandes catégories et le calcul de l'amortissement de la location meublée.

• La répartition tient compte du composant,
• De son pourcentage par rapport à la valeur de la location meublée.
• De la durée régulièrement pratiquée pour ce type d'usage
• De la différence est faite entre bien neuf et bien immobilier ancien, LMNP ancien
• Du gros oeuvre sera classé amortissable entre 3 ans et 50 ans selon son degré de vétusté
• Des aménagements et décors type revêtements de murs, tapisseries, peinture la durée maximale de 7 ans est appliquée voire 15 ans selon les dires du comptable

Voir le tableau d' amortissement par composant de la location meublée ci-après :

Vous comprendrez que ce principe d'amortissement importe énormément pour le Loueur en Meublé Non Professionnel, le calcul de l'amortissement vient directement en déduction du revenu fiscal déclarable. Cette particularité, appliquée au régime réel d' imposition fait toute la différence avec le bailleur d'immeuble locatif qui déclare des revenus fonciers.

Calculer l' amortissement annuel s'obtient en évaluant une part de la valeur du bien composant. La multiplication par le nombre d'années d'amortissement déduit en grande partie voire en totalité la valeur du bien sous forme de charges comptables et fiscales . (dotation aux amortisements).

Autrement dit le comptable calcule l'amortissement annuel du bien en reprenant la valeur d'acquisition ou d'origine puis de la diviser par le nombre d'années retenues quant à son usage estimé. C'est la particularité de l'amortissement par composant d'un bien LMNP, on l'apprécie selon cette règle dite d'usage.

Il peut arriver que les recettes annuelles soient inférieures au montant des amortissements pratiqués. La particularité de l'amortissement LMNP c'est qu'il ne produit pas de déficit. La partie excédentaire de l'amortissement sera reportable sans limite de durée.

Si votre comptable vous informe que vous n'avez plus de nouvelles dotations aux amortissements, et que le stock des amortissements précédents déficitaires ont été résorbés, vos recettes de la location meublée seront imposables après déduction des éventuels frais.

Alors se posera la question de nouveaux travaux ou bien de revendre ?

Mais quelle sera la valeur retenue pour le calcul de la plus value ?

Il n'y aura aucun impact sur la plus value d'un meublé LMNP entièrement amorti au titre du régime réel simplifié .

Attention nous ouvrons un sujet qui convient au loueur de bien LMNP personne physique. Il n'en serait pas de même si vous gérez une sci soumise à l'impôt sur les sociétés, car nous serions confrontés aux plus values par rapport à l'amortissement du bien .