Hausse des taux d intérêt immobilier contre inflation que faire ?
Aujourd'hui, la hausse des taux immobiliers reste modérée. Alors, faut il reporter son projet immobilier pour cette raison précisément ?
Dans le contexte actuel, cette hausse est la conséquence des politiques monétaires mises en place pour contrer la crise sanitaire. L'actualité conflictuelle Russie / Ukraine renforce les conditions inflationnistes qui déboucheront sur l'accélélration de la remontée des taux d'intérêt. Les deux phénomènes malheureusement, se conjuguent et risquent de perdurer sur l'année 2022, faut il le craindre ?
Le marché immobilier qui a connu trois années exceptionnelles avec le concours des taux d'intérêts au plus bas, se dirigera t il vers un rééquilibrage ?
L'effet balancier dans le paysage immobilier
Jusqu'ici la forte demande des acquéreurs immobiliers était supérieure à l'offre, alimentant ainsi la hausse continuelle des prix immobiliers.
La première hausse des taux appliquée n'est pas de nature à faire craindre déjà, le défaut de capacité de remboursement des emprunteurs . En arrière plan, l'ambiance actuelle de période électorale ralentit habituellement les projets immobiliers.
En revanche, les événements aux portes de l'Europe sont à prendre en compte:
- Soit le marché de l'immobilier intègre le choix de l'immobilier valeur refuge, avec les hausses des prix en cascades et les emprunteurs devront faire face à deux difficultés conjuguées,
- Soit les prix de l'immobilier dépriment, l'inflation accélère, ce qui entraine la hausse des taux dans une spirale de stagflation.
Ceci dit, les projets en cours sont tout à fait réalisables et mêmes profitent d'une aubaine juste avant ces ajustements à la hausse. L'emprunteur voit son pouvoir d'achat augmenter avec le temps, c'est un fait souvent vérifié. En effet, le taux fixe, la mensualité fixe, sont des éléments rassurant alors que les salaires sont revalorisés bon an, mal an, face à l'inflation .
La conjoncture actuelle pour un bon dossier fait l'affaire de l'emprunteur qui s'enrichit en s'endettant.
Hausse des prix alimentaires
La hausse des prix à la consommation se rapproche des 4% après pandémie . La FED a pris des mesures sur les taux directeurs pour contrer l'inflation qu'elle considère maintenant durable. La tension sur les salaires aux Etats unis s'inscrit dans ce processus inflationniste récurrent.
La France ne peut faire face aux différentes augmentations liées aux matières premières, sans l'intervention de la BCE, (Banque Centrale Européenne).
La suite logique s'observe au niveau des OAT Obligations Assimilables du Trésor (l'emprunt d'état) . Le taux des nouveaux emprunts repasse en positif. De fait le taux des crédits immobiliers, qui en dépendent directement seront relevés en décalé.
Cette situation contraste avec les printemps habituels qui sont pour les banques un temps fort dans la distribution des prêts immobiliers. Les taux de crédit proposés par les banques ont repris 0.20% à 0.70% et se repositionnent ainsi dans la fourchette de 1.20% ~ 1.30% sur 20 ans.
Conséquences sur l' octroi des nouveaux prêts immobiliers
Tout d'abord, parlons du taux d'usure qui ne figure pas dans les reommandations du HCSF Haut Conseil de Stabilité Financière .
En effet, le gendarme du crédit rappelle ses règles édictées depuis le début de 2022.
- Taux d'effort ou plutôt d'endettement inférieur à 35%,
- pour une durée de crédit immobilier inférieur à 25 ans,
- et l'obligation de faire un apport personnel suffisant pour couvrir les frais de garantie et de notaire.
Conformément, le taux d'usure dépend de la Banque de France. Il est calculé sur la moyenne observée des taux des crédits immobiliers, compris dans le trimestre précédant. Le Taux Annuel Effectif Global en est la référence. Entre dans le calcul de ce taux les cotisations de l'assurance emprunteur, les frais de garantie et tous les frais annexes.
Formule de calcul du taux d usure
De ce fait, en cas de baisse continue des taux pratiqués, le taux d'usure constaté est normalement supérieur au nouveau taux proposé par les banques. A contrario, en cas de hausse brutale, le taux d'usure, nous venons de le voir, prend en compte les taux d'intérêts du trimestre passé . Ainsi, la hausse répétée dans le trimestre suivant pèse très lourd dans le calcul de la nouvelle moyenne des taux vu par la Banque de France, d'une part, mais en même temps, le nouveau taux proprosé par les banques continue d'augmenter, d'autre part.
Autrement dit, si nous devions représenter un dossier conforme au trimestre précédant serait vraisemblablement refusé avec cette nouvelle prise en compte.
Illustration du taux d usure
Ainsi, un petit prêt affiche des frais (observés) non proportionnels au montant du prêt, également une courte durée de crédit influe grandement sur le TAEG.
Enfin les seniors seront également en difficulté compte tenu à la fois de la faible durée du prêt généralement observée, mais également de la forte cotisation de l'assurance eu égard au barème et au risque sanitaire accentué.
En conséquence, le défaut d'apport personnel remettra en cause l'obtention du crédit . Les investissements immobiliers connaitront également des difficultés avec la modification des charges retenues pour calculer le taux d'effort.
En effet, le loyer du locataire ne doit plus être retranché de la mensualité du prêt à l'étude mais plutôt ajoutée aux revenus de l'emprunteur . Le taux d'effort devient vite supérieur aux 35% réglementaire.
L'aide d'un courtier immobilier est tout à fait recommandée, de nos jours, afin d'éviter ces situations piègeuses.
