Créer une SCI
Idéale pour les investissements immobiliers locatifs, pense-t-on ?
Oui c'est bien souvent en créant une Société Civile, que plusieurs personnes poursuivront le même objectif. Les avantages de la SCI sont à prendre en compte et en plus de trouver par ce moyen la possibilité de gérer le patrimoine immobilier par le biais des valeurs mobilières.
Un autre avantage de créer une SCI, sera de pouvoir réunir des personnes qui ne disposent pas des mêmes capitaux disponibles. Les associés constituent une société particulière en définissant un certain nombre de prérogatives réservées, (le droit est exprimé dans les statuts d'une part, et dans les résolutions votées en assemblée générale.)
Préparation de la transmission des biens immobiliers
Nous pensons immédiatement à l'organisation d'un patrimoine plutôt conséquent destiné au partage des parts de SCI au moment de la succession de l'un des associés (en l'occurrence les parents dans une SCI familiale). La société civile immobilière offre la possibilité de désigner le ou les associés qui seraient bénéficiaires de parts sociales représentant une partie du patrimoine immobilier.
Les décisions prises soit dans la rédaction des statuts ou bien dans les décisions collectives ou encore plus subtilement par testament , désignent l' associé de la SCI qui bénéficiera des parts par préférence.
Les avantages de la SCI
Les parents mariés ou pacsés profitent de la création d une SCI pour isoler certains biens immobiliers. Une solution en premier lieu leur ouvre la possibilité de céder des parts sociales aux enfants dans la limite de l'exonération concédée aux donations tous les 15 ans.
En revanche, le conjoint survivant ne bénéficie pas de la jouissance gratuite de la résidence principale pendant un an. De fait la SCI n'offre pas de privilèges aux couples mariés identiques aux couples propriétaires d'une résidence en pleine propriété.
Les associés non mariés
Les associés non mariés mettront à profit, les actes de gestion dans le cadre d'une SCI pour l'acquisition de leur résidence principale. Le démembrement de propriété s'explique d'emblée dans le schéma qui consiste à faire acquérir la résidence principale par la SCI . L' associé (A) cède la nue-propriété de ses parts à son co-associé, mais en conserve l'usufruit. L'associé (B) procède en sens inverse .
Au final le scénario en cas de décès de l'un des associés (A) sera le suivant : extinction de l'usufruit (sur les parts B) avec le décès de l'usufruitier ce qui permet de reconstituer les parts du survivant.
Par suite, les ayants droits de A recevront bien la nue-propriété du défunt alors que B détient toujours l'usufruit des parts A.
En conclusion la reconstitution du patrimoine ne supporte pas de droits à payer. Ensuite le bénéfice de l'usufruit sur les parts A confère le droit au survivant de rester dans les lieux , grâce à l'usus et au fructus. Enfin, les statuts peuvent prévoir la gestion des pouvoirs dans cette situation somme toute prévisible.
Par ailleurs, la SCI permet d'éviter les droits de succession qui rappelons le, se montent à 60% dans la situation d'une acquisition sous la forme indivision, avec testament en faveur du concubin survivant.
La famille recomposée
La famille recomposée trouve certains avantages dans les formes juridiques offertes aux membres d une société civile immobilière. Le survivant dispose d'une possibilité de rester dans le logement pour sa vie restante en cas de la présence des enfants nés d'une union précédente, sans craindre les conséquences de l'indivision.
Toutefois, les enfants nés d'un précédent mariage sont dits non communs (un seul des parents est commun). De cette situation peut découler des conflits bien compréhensibles lorsque le beau-parent bénéficie d'avantages , donations, libéralités au cours de la nouvelle union.
Les enfants non communs
En effet, seuls les enfants non communs peuvent intenter une action en retranchement afin de récupérer les capitaux représentant la réserve héréditaire qu'ils estiment faire partie de la dévolution successorale. Seule la quotité disponible entre époux peut être discutée au beau-père ou la belle-mère face aux héritiers dits du premier lit.
La rédaction des statuts d'une part, l'insertion d'une clause de préciput (si acceptée des enfants non communs), l'insertion d'une clause de tontine en faveur du conjoint associé, constituent un rempart .
La tontine
Cette dernière connait une notoriété plutôt confidentielle. On peut remonter à la création de l'association mutuelle "LE CONSERVATEUR" en 1844, pour comprendre son origine. Il s'agit d'un pacte entre des individus qui mettent en commun au travers d'une association tontinière une épargne à long terme. Le dernier vivant est censé resté propriétaire du capital constitué au cours de leur association.
Ici, le capital social de la SCI entre dans le pacte tontinier de sorte qu'au décès de l'un d'eux le pacte tontinier sera dissous. Le capital dans notre cas, le bien immobilier sera transmis au bénéficiaire toujours vivant. L'associé en place devient propriétaire de la totalité des biens détenus par la SCI.
La SCI constitue un droit exclusif au bénéfice du survivant lorsque les conditions ont été parfaitement rédigées dans les statuts et les procès verbaux des assemblées générales.
Ces schémas visent à protéger le survivant afin de rester dans son logement jusqu'à la fin de sa vie,
En revanche, les régimes fiscaux n'offrent pas d'incitation particulièrement intéressante. L impôt sur le revenu est supporté par les associés proportionnellement à leurs parts sociales. Citons à ce propos la création de la société is .. la SCI soumise à l'impôt des sociétés.
Les inconvénients d une SCI
Lorsqu'il s'agit de partager des biens provenant d'une communauté commune en premier mariage, la SCI complique la bonne fin de vie du conjoint survivant, notamment concernant ses droits.
Les droits légaux perdus sur la résidence principale entre époux propriétaires en pleine propriété, concernent la jouissance du logement pendant l'année qui suit le décès. En second, l'attribution préférentielle du partenaire . En trois le droit d'habitation viager au profit du survivant ne sont pas existants dans la SCI.
Quand doit on étudier la création d'une SCI ?
Disons tout de suite que le couple marié en premières noces, propriétaires en commun de la pleine propriété, se compliquera la vie, tant au niveau de la constitution (journal d annonces légales) gestion de la société civile immobilière que de la tenue des comptes annuels et, des frais non négligeables.
En revanche, les particularités demandent une attention particulière telle que l'avons décrite ci-dessus, patrimoine important et transmission successorale, projet immobilier locatif y compris en PINEL.
Lorsque le patrimoine génère des revenus fortement imposés la création d'une SCI soumise à l IS (impôt sur les sociétés) devient tout à fait envisageable. Différentes formes seront à étudier, doit on choisir une SCI à capital variable, Une SCI qui emprunte, ou les associés apportent leurs biens immobiliers... autant de questions qu'il serait bon d'exposer au conseil en gestion de patrimoine .
