Investir en censi bouvard : fiscalité et récupération TVA
Petit rappel concernant les principaux avantages fiscaux des logements meublés en Censi Bouvard:
- Réduction d' impôt sur le montant de votre impôt sur le revenu pour 11% des coûts d'investissement du bien immobilier (après majoration des frais inhérents à l'acquisition).
- Les 11% sont répartis sur les 9 ans à venir durant la location
- Limite d'investissement à 300.000€ hors taxes peu importe le nombre d'investissement dans l'année
- Récupération de la tva sur l'investissement selon certaines conditions, entre autres conserver le bien pendant 20 ans
- S'inscrire auprès du centre des impôts (SIE) de votre commune, déclarer votre activité de loueur en meublés AVEC SERVICES para-hôteliers.
- Remplir le formulaire correspondant
- Si vous déclarez un chiffre d'affaires inférieur à 32.100€, alors vous serez automatiquement repris en "franchise en base de TVA" , par conséquent vous ne pourrez pas récupérer la TVA sur investissement (TVA payée) puisque vous ne collectez pas de TVA (TVA reçue)
- Pour prétendre récupérer la tva vous devez opter pour le régime réel simplifié de TVA, remplir le formulaire qui permet de déterminer soit le montant net à payer ou le montant du crédit net à reporter
- Joindre les justificatifs correspondant à l'acquisition en utilisant le décompte du notaire qui présente les différents sommes perçues<.li>
- Eventuellement les factures qui justifient la TVA
- Fournir un Rib pour être crédité
- Il faudra fournir les appels de fonds qui se succéderont ou les attestations de déblocages en provenance de la banque
- La déclaration d'achèvement des travaux
- Enfin l'attestation du paiement définitif et récapitulatif de la totalité des paiements fournis par la banque
- Ces imprimés sont à adresser au centre des impôts
- Cette réduction d'impôt entre en concurrence avec l'avantage fiscal de la loi Pinel, concernant le plafonnement global maximal annuel de €. 10. 000 par an .
- La loi Censi Bouvard s'appliquent aussi aux logements acquis depuis plus de 15 ans susceptibles d'être réhabilités.
- Les investissements locatifs en meublé non professionnel lmnp peuvent cohabiter avec la l'application de la loi Censi Bouvard notamment quand les investissements dépassent les plafonds autorisés. Alors les frais engagés se reportent sur les années fiscales suivantes.
Il y a des spécificités entre la location dite statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) et le dispositif Censi Bouvard, notamment au niveau de l'amortissement du bien loué.
Comment récupérer la TVA sur l'investissement ?
La première chose qui ne tombe sous le sens que lorsque l'on n'est pas professionnel, sera de comprendre les mécanismes de paiement de la TVA ou de la récupération de la TVA. Il faut donc en faire la demande au service des impôts.
Quels sont les impératifs à satisfaire ?
Particularités du VEFA
Suivant le régime de TVA le remboursement deviendra effectif le trimestre suivant la déclaration.
Par la suite, vous déclarerez la TVA encaissée sur les loyers par trimestre, (que vous reverserez si vous êtes redevables).
Recours à un professionnel Comptable ou CGP
Nous n'avons pas détaillé la procédure de récupération de la TVA, qui s'adresse à des contribuables particulièrement informés ou avisés. Autrement dit les comptables ou conseillers sont à l'oeuvre pour intervenir sur ce domaine particulier
Exemple : récupération de tva pour un nvestissement résidence avec service
Prenons le cas d'un investissement dans une résidence de services. Le prix fixé avec frais inclus et meubles s'élève à 200.000€. Le loyer est fixé à 500€ par mois payable d'avance, disons net de frais pour simplifier les calculs.
Le montant de la TVA récupérable 200000 X 20% soit 4.000€.
Le calcul des réductions d'impôts s'applique sur le net investi soit 200.000 € - 4.000€ = 160.000€. Ainsi le calcul de la réduction d'impôt 160.000€ X 11% = 17.600€ / 9 = 1955€ par année fiscale à venir.
A SAVOIR :
Obligations que la loi Censi Bouvard exige au propriétaire bénéficiaire
Les avantages fiscaux offerts aux bailleurs percevant des bénéfices industriels et commerciaux , confirment le coup de pouce fiscal à l'endroit des investisseurs locatifs lmnp.
Ils sont de deux ordres :
1- favoriser l'investissement des résidences de services qui font tant défauts, la population des seniors augmente de manière exponentielle. Les coûts de services dans les Ehpad vont grandissant, la perte d'autonomie n'est toujours pas combattue au niveau du budget de l'Etat. ( en revanche, un prélèvement supplémentaire de la CSG aux retraites supérieures à 2.000€ par mois , pour cause d'équilibre de pouvoir d'achat entre les actifs et les retraités ne va pas dans le bon sens semble t il ?)
2- soutenir le marché de l'immobilier, les avantages fiscaux servis aux acheteurs incitent le marché des résidences de services, doivent permettre la relance investissements dans cette direction.
La contrepartie, vise à ne pas déséquilibrer le marché par des effets d'aubaine et contrôler les transactions et surtout les dérives faciles à imaginer. Le succès de la loi Pinel suffit d'elle même à comprendre la rigueur qui doit présider dans ce domaine où le rôle des professionnels est prépondérant.
La propriétaire Loueur en Meublé Non Professionnel en franchise en base de TVA (ne récupérant pas la TVA) , s'engage pour une location de 9 ans, sans interruption. Sinon, Il perdrait l'avantage de l'année en cours, en cas de rupture de location ou s'il revendait avant cette période.
Une exception acceptée tient aux cas de force majeure à l'encontre du propriétaire . Par ailleurs un an de vacance est tolérée pour la rupture dû au changement d'exploitant.
