Dispositif pinel : relance de l'investissement
La raison du lancement de la loi Pinel après la loi Duflot, s'imposait et d'urgence. Près de 60% des ventes d'immobilier sont assorties du dispositif Pinel.
De nombreux points sont essentiles à vérifier avant de s'engager. Relancer le marché de l'immobilier à l’arrêt après la disparition des investisseurs suffit à expliquer pourquoi l'avantage fiscal est aussi intéressant. Toutefois, n'oublions pas que l'avantage fiscal offert aux investisseurs particuliers, représente un effet d'aubaine pour la profession qui souffrait d'asphyxie. Autrement dit, l'investisseur doit resté vigilant et comparer les prix au mètre carré pour l'avantage fiscal ne soit pas détourné de son objectif.
L'appât de l'avantage fiscal
Offrir un amortissement du capital investi, n'est pas nouveau certes, Mehaignerie, Perissol l'avaient réalisé dans les années 1990, mais étalé sur 12 ans avec des paliers est un point plus important.
Obtenir 2% de déductions fiscale annuelle pendant 9 ans mérite d'être signalée. Enfin, atteindre 21% de déductions fiscales en 12 ans est conséquent. Cela permet de déduire 63.000€ au maximum d'impôt.
Pour rappel la location pendant 6 ans extourne 12% de l'investissement sur la feuille d'impôt. 9 ans vaut 18% et 12 ans retire 21% de l'investissement de l'impôt des personnes physiques au total.
Ensuite, l'avantage fiscal profite aussi aux enfants
Les enfants du contribuable investisseur sont admissibles à la location du logement. Par extension les ascendants pourront obtenir la même faveur. La condition sine qua none sera de ne pas être rattaché au foyer fiscal de ses investisseurs. Bien entendu les ascendants pourront profiter de cette location au même titre. Ceci est d'autant plus important que les obligations alimentaires envers les enfants et les parents ne sont pas exclues.
Encore, l'impact fiscal du dispositif Pinel
Les zones tendues réservées au financement des investissements locatifs neufs en version dispositif Pinel sont très recherchées par les locataires. En effet, seul le dispositif Pinel apporte deux biens précieux, un logement neuf dans un quartier à forte densité locative et par conséquent les loyers font la surenchère. En revanche, le loyer Pinel renforce l'aspect socialdu dispositif du fait des plafonds de loyers..
La qualité des biens locatifs aux normes thermiques actuelles constituent un attrait supplémentaire. Les réductions d impôts compensent le manque à gagner des loyers par ailleurs imposables au revenu foncier. L'immobilier locatif à un prix bas rend le dispositif gagnant/gagnant. L'Amortissement du bien par déductions , avantages fiscales appliqués, fait la part belle à l' investissement immobilier qui conserve sa valeur au même prix de revient, sans avoir à rechercher de plus value excessive.
Enfin, les conditions exceptionnelles de financement
La loi Pinel favorise grandement une clientèle qui voit à juste titre l'opportunité de se créer un patrimoine immobilier à crédit, dans une période propice de baisse de taux inédite jusqu'alors. Les banques sont à l'aise devant une clientèle acquise aux conditions de crédit. Les restrictions opérées par le gouvernement renforce la sécurité en ne mettant pas sur le marché des logements qui resteront inlassablement vides.
Plusieurs formules de financement sont à la disposition des "épargnants différés" , en acceptant le financement à 100% voire ce que les banquiers appellent le 110% en incorporant les frais de notaire dans le financement. Ceci est d'autant plus vrai que les investisseurs à la tête de plusieurs biens en locations constituent une " cascade garantie ". En effet, les premiers appartements arrivent en fin de remboursement de prêts, optimisant le déficit foncier.
Les prêts in fine, (à manier avec précaution) permettent une gestion de trésorerie des plus rationnelles. Les effets de levier sont nombreux dans ce compartiment Pinel.
Les inconvénients de la loi
La suppression de la zone B2 , dans les communes moyennes restent disponibles effaçant l'inconvénient de la discrimination zonale pourrait on dire. La régulation des constructions de logements non "utiles" est également un point non négligeable.
Plafonnement des loyers
Le plafonnement des loyers constitue un frein dans les zones à forte densité, car les prix du mètre carré y sont élevés, voire très élevés. L'effet de ciseaux entre les prix à 5.500€ le mètre carré et le plafond de loyer rapetisse le rendement à sa portion congrue.
La réduction d'impôt dans un investissement Pinel est conditionnelle de la mis en location au plus vite faute de devoir restituer les avantages fiscaux.
Revente en fin de déduction fiscale
La durée ne peut constituer un inconvénient à proprement parler. En revanche, un point doit être mis en perspective, rarement évoqué : la revente du bien en fin de déductions fiscales. Les effets, ont été dénoncés à l'issue des lois Mehaignerie et Perissol, car les conditions étaient plus rigides.
L'échelonnement des durées feront sans doute des goulots d'étranglements que le marché locatif absorbera ou non suivant les conditions du marché, le moment venu.
