Défiscalisation PINEL : verra t'on un SUPER PINEL ?

Oon se souvient des rapports successifs de la cour des comptes qui alertaient les pouvoirs publics sur le coût réel des aides apportées à la construction de logements en France. La cour des comptes pointait du doigt le manque de logements neufs très insuffisant malgré le coût des aides. La crise sanitaire n'est qu'un élément parmi l'ensemble.

Les mesures prises à la fin de l'année 2020, ménageait la sortie du dispositif Pinel en sifflet. En d'autres termes, l'article 168 de la loi de finances prévoit que l'aide diminuera à compter du 31 décembre 2022 et se poursuivra en 2023 et 2024. Le montant des réductions d impôt diminuera de sorte que les programmes de construction en cours puissent se poursuivre sans à coups.

Rappel des avantages PINEL 2021

Le temps des élections présidentielles bousculent l'ordre des priorités . Dans un premier temps une étude court dans les différentes sphères gouvernementales. IGF (inspection générale des finances), CGEDD (le conseil général de l environnement et du développement durable) sont saisis de ce dossier. Un rapport est attendu, quant à faire le point sur les investissements réalisés si possible au plus près des communes puis des zones afin de dresser une carte géographique précise.

L'investissement locatif Pinel est concerné au plus haut point, mettant en perspective l' avantage fiscal et son impact sur la fiscalité supporté par l'Etat.

Les pistes envisagées restent discrètes, néanmoins Emmanuelle Wargon ministre du logement s'est exprimée le 31 août 2021 en marge du débat de la politique du logement. Les nouvelles normes dans l'air du temps seront bien inscrites dans les exigences à la fois environnementales mais également de la qualité d' usage des logements. Une norme qui pourrait porter le nom de Super Pinel.

Des dossiers à l'étude circulent analysant le projet de référentiel de qualité du logement. Les choses se précipitent et ce projet serait présenté au prochain débat le 8 septembre prochain devant la ministre du logement.

Le super pinel s'oriente vers une meilleure concentration des constructions en fonction des besoins des territoires. Les particuliers investisseurs ne seraient plus au centre des débats (semble t il). En effet, déjà nous avons assisté à une répartition nouvelle des zones admises pour obtenir la réduction d impôt PINEL. Cette mesure se concentrait sur les zones A et B1 et diverses dérogations possibles en fonction des demandes des communes visant l'intégration de Zones B2 par exemple lorsque les logements anciens couvrent la majeure partie des communes candidates.

Des explorations sont en cours en ce sens, y compris au sujet des performances énergétiques, des critères de qualité, instaurant une attention toute particulière aux nuisances sonores dans le logement.

Ce dernier point complique les solutions jusqu'ici apportées. Pour preuve, l' IPE (isolation par l'extérieur) s'adresse à une meilleure isolation thermique des logements, appliquée sur les murs porteurs des immeubles. Par là même, l'isolation phonique entre l'extérieur et l'intérieur s'en trouve largement améliorée.

C'est sans compter sur un phénomène nouveau : les vieux bâtiments des années 70, n'ont pas dans le descriptif de leur construction de l'époque d'élément entrant dans l'isolation phonique intérieure tel que le phaltex :un isolant indispensable qui évite la réverbération des bruits entre les matériaux "anciens".

De fait, ceci conduit à une nouvelle nuisance jusqu'ici noyée dans le bruit résiduel de l'immeuble  et qui devient par contagion un bruit émergent. En effet, les bruits extérieurs étant atténués, alors les bruits du voisin (éternuments, etc) deviennent de vraies nuisances.

Autrement dit la performance énergétique connaitra ses limites à compter du mois de juillet dernier. En effet, c'est , à compter du 1 er juillet que le RT2020 remplacera le RT 2012.

Ainsi l'idée qui semble se dégager serait de limiter les subventions par des quotas locaux, afin de limiter l'ambition des communes, d'une part, et en veillant à l'harmonie locale. d'autre part

L' Etat participe pleinement grâce à l'avantage fiscal lié directement à la déclaration de revenus par foyer fiscal, d’une part et  qui reposent sur les ressources des locataires, d’autre part. De fait  les  revenus du locataire supérieurs  au plafond de ressources, exclut ledit locataire,.

Par ailleurs les plafonds de loyer renforcent le dispositif PINEL offrant une opportunité indéniable aux locataires les plus modestes qui bénéficient d'un logement neuf dernier cri à prix modéré.

Super pinel serait le bienvenu en accordant une soupape d'échappement de l'épargne accumulée si tant est qu'elle serait bien répartie dans les foyers français.

De plus la crise sanitaire a mis en évidence des comportements disparus depuis belles lurettes, la crainte du lendemain par exemple. Le COVID ouvre grand la porte aux habitants des villes qui saisissent l'opportunité de prendre la clé des champs ! au hasard d'une habitation adaptée au télé travail et qui plus est disposant d'un jardin ou d'une terrasse.

Ainsi le SUPER PINEL relancerait par un dispositif orienté par forte incitation fiscale la valorisation de l'épargne des français soucieux des conditions futures pour leur retraite.

Le secteur du bâtiment du BTP, ainsi que de l'infrastructure qui l'accompagne, commerces, piscines, écoles, parcs de verdure constitue  non seulement un moteur mais bien une locomotive économique et sociale.

Il y a des réformes à l'étude à n'en pas douter. Mais envisager une suppression au prétexte que la cour des comptes dénonce depuis plusieurs années le coût de ces subventions à l'investissement locatif perturberait inévitablement le marché de l’immobilier locatif neuf. Qui peut imaginer une suppression même en biseau du dispositif PINEL ? Le retard pris dans le secteur du bâtiment n'en serait qu'accentuer.

Seule une évolution "positive" et "incitative" boosterait la construction de logements dans le futur. cette version est partagée par l' IGF et le CGEDD cités plus haut.

Pour mémoire, la loi de finances 2021 PINEL sera revu à partir du 1er janvier 2023. Les avantages fiscaux baisseront de manière certaine.

La recherche d'une solution équitable avec le SUPER PINEL permettrait de faire la jonction avec le modèle en fin de vie. De la sorte il serait envisagé des conditions à légiférer dans ce sens.

A l' évidence la baisse des subventions PINEL sans accompagnement aura des conséquences qu'il faut d'ores et déjà appréhender.

Dans le cours actuel, la date du permis de construire définit la subvention PINEL attendue. La mise en location dans l'année de fin de construction planifie le marché de l'immobilier locatif de manière générale.

Aussi, le dispositif serait plus précis en s'appuyant sur les zones PINEL existantes mais en veillant à l'harmonie. Cette direction pointe du doigt un nouveau processus tel que  le contingent par communes en tenant compte des spécificités relatives à chacune.

Evidemment, les subventions étant nationales, l' initiative ne sera pas laissée aux maires selon les dernières  indications expectatives.

La défiscalisation PINEL s'apprécie au niveau du particulier investisseur en locatif. Qu'en sera t il dans le nouveau projet?

Les durées actuelles sont optionnelles après le premier bail de six ans et atteignent le maximum au bout de 12 ans.

Ira t on vers des projets personnalisés en fonction des communes ? En gros ce serait la banalisation des dérogations obtenues dans les zones B2 Et C actuellement.

Les particuliers contribuables sont d'autant plus avantagés que d'une part la réduction d'impôt entre dans le budget locatif par le biais de la réduction de la facture fiscale, et que l'effort d'épargne différée serait d'autant plus modeste. Le bénéfice obtenu par les contribuables uniformément désavantage les moins imposables. Verra t on un crédit d'impôt pour les petits contribuables ?

Joindre un Conseiller en Gestion

Pour les pouvoirs publics l'incitation fiscale se révèle avantageuse à condition d'orienter les promoteurs dans les secteurs moins denses alors que les zones A et B1 atteignent des bons niveaux en terme de logements loués.

En somme, la volonté d'égalité d'une part, des pouvoirs publics ne maitrise pas les besoins différents d'un territoire à l'autre d'autre part.