La vente en viager semble trouver un regain dynamique anti-COVID en améliorant ses revenus tout en restant chez soi
Un procédé qui revient du fonds des âges pourrait on dire ! , au moins dans son principe et son type de vente. Vente viagère, achat en viager, maison en viager sont autant d'expressions qui recoupent l' acte de vente qui sera signé par les deux parties.
Toute personne capable juridiquement peut vendre son bien de plusieurs manières :
Tout réside dans l'espérance de vie du vendeur, puisque son décès confère la pleine propriété au débiteur. La condition sera réalisée par conséquent. De cet état de fait découle un certain nombre d'alinéas qui visent d'une part à protéger le crédirentier, mais également le débirentier d'autre part.
Première précision, l'acheteur ne peut avoir eu connaissance de l'état de santé du vendeur avant de conclure. De ce principe découle la nullité du contrat s'il était rapporté que le débiteur était parfaitement informé des circonstances qui ne laissent aucun doute sur la fin de vie prochaine du vendeur.
Par conséquent, les 20 jours suivant la signature, ne permet aucun doute car la loi considère purement et simplement que l'événement n'avait rien d'aléatoire, mais plutôt prévisible. L'annulation de la vente est prononcé par le tribunal (s'il est saisi de cette affaire.)
Le choix de la vente en viager recouvre beaucoup de cas imaginables, visant soit la réduction fiscale de la transaction, soit d'éviter des frais de mutation par donation ou succession.
Nous avons vu que nous sommes dans une négociation de gré à gré ! ( ce qui n'empêche pas de régulariser et formaliser la vente devant notaire).
Le prix dépend du viager libre ou occupé :
Comment évaluer le montant que doit verser l'acquéreur à la signature (partie payée comptant) ce que l'on appelle le "bouquet".
Une logique s'impose toutefois. sans revenir à la fable "le laboureur et ses enfants" qui :
"sentant sa mort prochaine fit venir ses enfants et leur parlât sans témoin". (clin d'oeil aux us et coutumes)
Ceci dit revenons à la comparaison avec un bien acheté traditionnellement.
Le prix serait établi au cours du marché immobilierambiant. L acheteur souscrirait un prêt sur 20 ou 25 ans pour amortir le prêt immobilier.
Bien sûr ! On parle volontiers d'équilibre.
L'acheteur parie sur l'avenir du crédirentier !
Le crédirentier préfère concéder une partie du prix au bénéfice d'une fin de vie tranquille à l'abri du besoin.
Ainsi donc pour vendre en viager on tiendra compte du versement de la rente cumulée approximative ( fourchette haute et basse estimées) suivant les calculs de chacun des protagonistes.
L'espérance de vie s'apprécie grâce à une table de mortalité qui est révisée à postériori. Alors les estimations s'éloignent en plus ou en moins de cette table.
Néanmoins, le vendeur qui est considéré "Très Grand Vieillard" est en droit d'exiger un bouquet important tablant sur le risque de ne pas percevoir longtemps ses arrérages.
Cela va de soi. Le conseil en Patrimoine est à son aise dans ce cas de figure, domaine qu'il connait parfaitement.
L agence immobilière peut aider à la vente dans ce domaine particulier.
Le notaire est un interlocuteur privilégié, non seulement il rédigera le contrat de vente mais il conseillera utilement acheteur et vendeur.
Les ventes immobilières sont collectées par les offices notariales et offrent ainsi des statistiques précieuses.
Les ventes des immobiliers en viager sont surveillées après signature de l'acte, notamment par les services du fisc.
En effet depuis le 1er janvier 2020 non seulement la suspicion de faire une affaire en "optimisant" la transaction sur le plan fiscal par le biais du viager, est apprécié minutieusement. En outre, il y aurait des comptes à rendre lorsque le paiement comptant (le bouquet) versé au vendeur serait dérisoire !
La notion d'équilibre est donc garante de loyauté.
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