Clause de substitution dans un compromis de vente

Le compromis de vente est un contrat établi entre l'acheteur et le vendeur d'un bien immobilier qui sera l'objet de la la transaction. On le présente comme un avant contrat qui engage le propriétaire du bien, en contrepartie d'exigences soumises à la vente annoncée au profit de l'acquéreur.

La raison la plus fréquente, de voir insérer une clause de substitution dans un compromis de vente est de permettre à l’acquéreur initial de créer consécutivement une société civile immobilière (SCI) qui deviendra après substitution propriétaire du bien immobilier lors de la vente finale.

La rédaction de la clause de substitution n'est pas soumise à un formalisme particulier. Seulement l'acheteur demande au moment de la signature du compromis ou de la promesse de vente que soit inscrit cette clause dans l' avant contrat signé.

Pour autant le propriétaire vendeur peut ignorer qui sera l'acquéreur en définitive. Par la suite, il pourrait être créée une société civile . La SCI viendra se substituer à l'acquéreur initial. A l'inverse il peut arriver (?) de voir la substitution au profit d'une personne physique.

Les termes ci après décrits : la faculté de substitution pourra se réaliser par acte authentique au profit de l'acquéreur ci-dessus désigné, à son choix, soit au profit de toute autre personne physique ou morale qu'il se réserve de désigner. Cette substitution ne peut se réaliser qu'a titre gratuit, en pleine propriété et en totalité. Ceci en dehors des dispositions des articles L 31340 et suivant du code de la consommation.

Conséquences inhérentes aux dispositions :

Tout d'abord la faculté de substituer une personne tierce ne peut être considérer comme une cession de créance.

Il est bien compris que les termes du présent avant contrat s'impose au vendeur, à l'acheteur et à la personne substituée, dans tous ses effets.

Par suite, et dans le cas où les présentes entrent dans le champ d application des dispositions de l' article L 271.1 du code de la construction et de l'habitat, l' acheteur et personne bénéficiaire de la substitution profitent du droit de rétractation dans le délai de rétractation réglementaire.

En revanche, si le bénéficiaire de la substitution, autrement dit l acquéreur substitué, fait valoir son droit de rétractation, il ne soustrait pas pour autant l'acquéreur initial de son engagement. Ce dernier fera son affaire des droits qui lui sont réservés, telles que les conditions suspensives applicables, sinon il restera engagé envers le vendeur.

Dernier point, il est bien entendu que les fonds versés par l'acquéreur initial en dépôt sur le compte de l'office notarial , avant la faculté de substitution, seront portée dans les livres comptables au nom de la personne substituée. A ce titre l'acquéreur déclare irrévocablement son accord en ce sens.

Nous avons vu insérer cette clause de substitution en attente de la création d'une SCI qui gérera le bien immobilier. Ce cas est tout à fait classique.

Autre possibilité, pour un motif légitime avancé : indisponibilité de l'acquéreur au moment de la signature de l'acte authentique, mais vouloir substituer un tiers, à ce titre, peut paraitre singulier. S'agit-il d'un nouvel acquéreur , d'une "personae non grata" ? en conflit d'intérêt avec le vendeur par exemple ?.

En effet, si le vendeur signataire de l'avant contrat de vente, est régulièrement informé de la clause de substitution dans la promesse d'achat, l'acheteur peut ne pas dévoiler le nom de la personne qui sera substituée.

Par ailleurs l' article 1690 du code civil, n'est pas applicable à la clause de substitution, en ce sens que l'acheteur peut trouver une autre personne pour le remplacer et venir à la conclusion du contrat authentique .

Important : Si la clause de substitution , en toute hypothèse s'avérait nulle, cela n'impacterait pas la validité du contrat de compromis de vente.